[SMM Analysis] Từ Kho Bất Động Sản đến Tăng Trưởng Sức Mạnh Tính Toán: Vòng Đời Thứ Hai cho Các Tòa Nhà Xưởng Cũ

I. Hiện tượng: Vì sao nhà xưởng cũ lọt vào danh sách lựa chọn địa điểm đặt sức mạnh tính toán?

Trước đây, giá trị của nhà xưởng chủ yếu do vị trí, diện tích sàn, chiều cao trần và tiền thuê quyết định. Ngày nay, một số bất động sản công nghiệp nhàn rỗi đang được trao cho mục đích mới: chứa máy chủ GPU và trở thành một phần của hạ tầng AIDC.

SMM được biết qua trao đổi với nhân viên kỹ thuật của một cơ quan nghiên cứu truyền thông Hồng Kông rằng một số dự án sức mạnh tính toán đang đồng thời tiến hành khảo sát thực địa hai loại bất động sản hiện hữu.

Một loại lànhà máy sản xuất cũ. Những tòa nhà này thường có khẩu độ không gian lớn và khả năng chịu tải sàn cao, một số vẫn còn giữ điều kiện phân phối điện hiện hữu khoảng 10MW. Khu vực văn phòng và tiện ích sinh hoạt ban đầu cũng có tiềm năng chuyển đổi thành không gian vận hành, giám sát và phụ trợ.

Loại còn lại làkhu công viên truyền thông truyền thống. Một số bất động sản này có hạ tầng truyền thông và điện tương đối tốt, điều kiện chịu tải mái cũng có thể ưu việt hơn so với tòa nhà thương mại thông thường, đáng để đánh giá thêm.

Sự thay đổi trong lựa chọn địa điểm này không phải là hiện tượng đơn lẻ. Cùng thời gian đó, thị trường cho thuê sức mạnh tính toán cũng đang phát đi tín hiệu tăng trưởng nhu cầu.

Từ ngày 1 tháng 9 đến ngày 2 tháng 11, chỉ số giá tổng hợp cho thuê sức mạnh tính toán của SMM tăng từ 15,273 nhân dân tệ mỗi card mỗi giờ lên 21,441 nhân dân tệ mỗi card mỗi giờ, tăng lũy kế 40,4%. Tuy nhiên, xét theo mẫu máy và theo khu vực, thị trường không tăng đồng loạt: cùng kỳ, giá thuê trung bình hàng tháng cho hệ thống nguyên chiếc 4090 tại miền đông Trung Quốc tăng từ 7.250 nhân dân tệ mỗi máy mỗi tháng lên 8.050 nhân dân tệ mỗi máy mỗi tháng, tăng 11,0%, trong khi giá thuê trung bình hàng tháng cho hệ thống 910B tại khu vực Thành Đô-Trùng Khánh giảm 5,5%.

Điều này cho thấy sự mở rộng nhu cầu sức mạnh tính toán không đồng nghĩa với việc giá tăng đồng thời ở mọi khu vực và mọi mẫu máy. Tuy nhiên, tăng trưởng nhu cầu tổng thể đang thúc đẩy chuỗi ngành tìm kiếm lại không gian khả dụng để chứa sức mạnh tính toán.

Khi các trung tâm dữ liệu xây mới phải đối mặt với hàng loạt công việc sơ bộ như thu hồi đất, xây dựng dân dụng, đấu nối điện và lắp đặt cơ điện,những bất động sản cũ vốn đã có sẵn một số điều kiện về công trình và hạ tầng đương nhiên bắt đầu bước vào bối cảnh lựa chọn địa điểm mới.

II. Phía cầu: Nhu cầu suy luận tăng trưởng, năng lực tính toán bắt đầu mở rộng ra vùng ven đô thị

Vì sao AIDC không chỉ tập trung vào các cơ sở năng lực tính toán quy mô lớn ở miền Tây mà còn bắt đầu chú ý đến các nhà xưởng cũ quanh các thành phố?

Mấu chốt nằm ở những thay đổi mang tính cấu trúc đang diễn ra trong nhu cầu năng lực tính toán.

Các tác vụ huấn luyện nhìn chung có thể được triển khai tập trung ở một mức độ nhất định, với yêu cầu tương đối lỏng lẻo về vị trí địa lý và phản hồi thời gian thực; trong khi các dịch vụ suy luận, đặc biệt là các ứng dụng tương tác với người dùng, cần cân bằng giữa chi phí năng lực tính toán và tốc độ phản hồi.

Báo cáo Đánh giá Phát triển Năng lực Tính toán AI Trung Quốc 2026 do IDC và Inspur Information công bố dự báo quy mô năng lực tính toán thông minh của Trung Quốc sẽ đạt 2.576,5 EFLOPS vào năm 2026, tăng 87,9% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, các ứng dụng AI đang mở rộng từ hỏi đáp một lượt sang các tác vụ Agent phức tạp hơn. Theo Báo cáo chưa đầy đủ về hành vi người dùng Office Agent tại Trung Quốc được Economic Daily trích dẫn, lập trình và gỡ lỗi chiếm 38,5% khối lượng tác vụ, và viết tài liệu chiếm 10,1%; đường cong cuộc gọi của người dùng cho thấy hai đỉnh vào lúc 10 giờ sáng và 3–4 giờ chiều.

Những ứng dụng như vậy không chỉ tạo ra một đoạn văn bản; chúng còn có thể liên quan đến suy luận liên tục, gọi công cụ, thực thi mã và tương tác nhiều lượt. Độ nhạy cảm của người dùng đối với thời gian phản hồi cũng tăng theo.

Phát triển hạ tầng cũng bắt đầu phản ứng với sự chuyển dịch này. Ý kiến triển khai về Phát triển đổi mới sáng tạo “AI + Thông tin và Truyền thông” (2026–2028) do Bộ Công nghiệp và Công nghệ thông tin ban hành đề xuất rằng đến năm 2028, tỷ lệ phủ sóng của vòng tròn độ trễ 1 mili giây cho năng lực tính toán đô thị phải đạt không dưới 75%.

Điều này không có nghĩa là tất cả các tác vụ suy luận phải được hoàn thành trong vòng 1 mili giây; mà đúng hơn, nó chỉ ra rằng các mạng lưới năng lực tính toán độ trễ thấp đang trở thành một hướng phát triển quan trọng trong phát triển hạ tầng.

Do đó, logic lựa chọn vị trí đặt năng lực tính toán bắt đầu phân tầng:

• Các cơ sở năng lực tính toán quy mô lớn ở miền Tây Trung Quốc: phù hợp hơn cho các tác vụ huấn luyện và ngoại tuyến không nhạy cảm với độ trễ và có thể được điều phối tập trung.

• Các nút đô thị và ven đô thị: phù hợp hơn cho các dịch vụ suy luận tương tác cần gần người dùng, hệ thống kinh doanh và nguồn dữ liệu.

Giá trị của vùng ven đô thị vì vậy không chỉ nằm ở sự gần gũi với người dùng, mà còn ở việc rút ngắn khoảng cách truyền tải mạng trong một số chuỗi kinh doanh nhất định.

Và các nhà xưởng ở vùng ven đô thị rất có thể sẽ trở thành không gian vật lý để đặt các nút mạng như vậy.

III. Phía cung: nhà xưởng cũ bán không chỉ không gian, mà còn thời gian xây dựng

Các lực lượng phía cầu đang đẩy sức mạnh tính toán về phía vùng ven đô thị, trong khi phía cung mang đến một khả năng khác: không phải mọi dự án đều nhất thiết phải xây dựng trung tâm dữ liệu từ đầu.

Đối với các dự án AIDC, xây mới đòi hỏi thu hồi đất, phê duyệt quy hoạch, xây dựng kết cấu chính, đấu nối điện, và lắp đặt cơ điện. Ngay cả khi đã có đủ vốn và thiết bị, một dự án có thể vẫn chưa thể ngay lập tức cung cấp sức mạnh tính toán sử dụng được.

Ngược lại, các nhà xưởng hiện hữu đủ điều kiện có thể đã có sẵn một số điều kiện cơ bản, chẳng hạn như kết cấu chính, thiết bị phân phối điện, đường giao thông, và hỗ trợ văn phòng. Thông qua gia cố kết cấu, cải tạo cơ điện, và triển khai mô-đun, một số dự án có cơ hội rút ngắn chu kỳ xây dựng.

Thị trường bất động sản Hồng Kông mang đến một mẫu quan sát.

Báo cáo Bất động sản Hồng Kông 2026 do Cục Định giá và Thẩm định công bố cho thấy vào cuối năm 2025, tỷ lệ trống của các nhà xưởng phân tầng tại Hồng Kông là 7,6%, tương ứng với diện tích trống là 1,2308 triệu m²; giá bán cả năm giảm 15,2%, và giá thuê giảm 3,0%.

Điều này cho thấy một quy mô nhất định các bất động sản công nghiệp nhàn rỗi trên thị trường địa phương. Đồng thời, các nguồn chính thức của Hồng Kông cũng lưu ý rằng diện tích sàn trung tâm dữ liệu hiện hữu chủ yếu đến từ việc chuyển đổi và tái phát triển các tòa nhà công nghiệp.

Từ thị trường bất động sản đến xây dựng trung tâm dữ liệu, các tòa nhà công nghiệp hiện hữu đã có nền tảng nhất định để tái sử dụng.

Các thực tiễn tương tự cũng đã xuất hiện tại Trung Quốc đại lục.

Sở Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn tỉnh Hồ Bắc đã tiết lộ vào tháng 10 rằng một dự án ở miền trung Trung Quốc đã chuyển đổi bốn nhà xưởng cũ thành một cơ sở sức mạnh tính toán công cộng rộng 32.000 m², với giai đoạn đầu 100P sức mạnh tính toán đạt tỷ lệ sử dụng trên 90% trong vòng một năm vận hành.

Báo Tân Cương đưa tin vào tháng 6 rằng một dự án khác ở tây bắc Trung Quốc đã chuyển đổi 14.000 m² nhà xưởng hiện hữu thành một trung tâm dữ liệu tính toán thông minh hạng A, triển khai 414 tủ làm mát bằng chất lỏng 45kW và rút ngắn thời gian xây dựng gần 30% thông qua xây dựng mô-đun.

Hai dự án khác nhau về vị trí địa lý, quy mô xây dựng và định vị kinh doanh, nhưng đều phản ánh một hướng đi chung: Các tòa nhà hiện hữu không chỉ là không gian chờ được cho thuê; chúng còn có thể trở thành vật mang xây dựng cho hạ tầng năng lực tính toán.

Cần nhấn mạnh ở đây rằng việc chuyển đổi nhà xưởng không nhất thiết rẻ hơn xây mới, cũng không có nghĩa là mọi dự án đều đạt được lợi thế tiến độ thi công như nhau. Điều thực sự quyết định giá trị của việc chuyển đổi là mức độ tái sử dụng được các điều kiện hiện hữu và khối lượng hạ tầng cần bổ sung.

Do đó, năng lực cạnh tranh cốt lõi của nhà xưởng cũ không đơn giản là giá thuê rẻ, mà là liệu chúng có thể giảm bớt các bước thi công ban đầu và đưa nguồn cung năng lực tính toán khả dụng vào vận hành sớm hơn hay không.

IV. Giới hạn của năng lực chuyển đổi: có nhà và có điện không có nghĩa là có trung tâm dữ liệu

Nhà xưởng cũ dường như mang lại nhiều lợi thế, nhưng giữa một tòa nhà công nghiệp và một AIDC vẫn còn cả một hệ thống cải tạo kỹ thuật phức tạp.

Cần đặc biệt lưu ý những điểm sau: Công suất phân phối điện hiện hữu không đồng nghĩa với công suất điện hiệu dụng có thể phân bổ trực tiếp cho thiết bị CNTT.

Ngay cả khi nhà xưởng có quy mô phân phối điện hiện hữu lớn, vẫn cần xác minh thêm về độ tin cậy cấp điện, công suất khả dụng thực tế, nguồn điện dự phòng và dư địa cải tạo hệ thống phân phối. Đối với thiết bị tính toán mật độ cao, việc điện có thể được cấp tin cậy đến các tủ rack hay không quan trọng hơn con số công suất phân phối ghi ở cổng tòa nhà.

Ngoài ra, chuyển đổi AIDC đòi hỏi đồng thời giải quyết nhiều vấn đề:

• Kết cấu tòa nhà: Tải trọng sàn, chiều cao trần, lưới cột và lộ trình vận chuyển thiết bị có hỗ trợ triển khai tủ rack mật độ cao không?

• Hệ thống cấp điện: Nguồn điện lưới kép, UPS, máy phát dự phòng và hệ thống phân phối có hỗ trợ vận hành liên tục không?

• Hệ thống làm mát: Hệ thống điều hòa hiện hữu có phù hợp không? Đã có điều kiện triển khai làm mát bằng chất lỏng, tháp giải nhiệt và đường ống liên quan chưa?

• Phòng cháy và an toàn: Phân khoang cháy, chữa cháy bằng khí, hút khói và an toàn vận hành có đáp ứng yêu cầu không?

• Điều kiện mạng: Có sẵn kết nối đa tuyến không, và có thể đáp ứng yêu cầu về độ trễ và độ tin cậy của các dịch vụ mục tiêu không?

• Tiêu thụ năng lượng và tuân thủ: Dự án có đáp ứng được các yêu cầu về tiêu thụ năng lượng, bảo vệ môi trường, quy hoạch và trung tâm dữ liệu của địa phương không? Có đáp ứng được yêu cầu PUE dưới 1,2 đối với các trung tâm dữ liệu lớn không?

Đặc tả hạ tầng AIDC được công bố tại Hội nghị thượng đỉnh Open AI Infra 2026 đã đưa vào tham chiếu thiết kế các yêu cầu như chiều cao trần tối thiểu 6 mét, tải trọng sàn không dưới 20 kN/m² và xu hướng tiến tới 300kW mỗi tủ rack.

Các chỉ số này phản ánh rằng hạ tầng điện toán mật độ cao đang đặt ra yêu cầu cao hơn đối với điều kiện công trình. Đối với các tòa nhà cũ không đáp ứng yêu cầu, nếu cần gia cố kết cấu quy mô lớn và xây dựng lại hệ thống cấp điện, làm mát, chi phí chuyển đổi có thể tiệm cận chi phí xây mới, thậm chí xóa bỏ lợi thế ban đầu về thời gian và chi phí.

Cũng cần phân biệt rằng IDC truyền thống mật độ thấp và AIDC mật độ cao không phải là cùng một loại nhu cầu bất động sản. Những tòa nhà trước đây có thể chứa máy chủ thông thường không nhất thiết có nghĩa là chúng có thể trực tiếp vận hành các cụm GPU công suất cao.

Ngoài ra còn có một chi tiết dễ bị bỏ qua ở phía nhu cầu.

Báo cáo về Agent văn phòng nêu trên cho thấy gần 60% lượng token tiêu thụ diễn ra ngoài giờ làm việc thông thường. Điều này có nghĩa là các nút điện toán ở rìa đô thị không chỉ xử lý nhu cầu văn phòng ban ngày trong tuần, mà còn có thể bao gồm các tác vụ Agent chạy liên tục vào ban đêm và các dịch vụ suy luận trực tuyến khác.

Do đó, dự án không thể được quy hoạch đơn giản dựa trên đỉnh kinh doanh ban ngày; chúng cần được thiết kế theo đường cong cuộc gọi thực tế, loại hình kinh doanh và đặc điểm tải.

Việc một nhà máy cũ có thể trở thành tài sản AIDC hay không cuối cùng phụ thuộc vào việc nó có thể đồng thời đáp ứng các yêu cầu về công trình, điện năng, làm mát, mạng lưới và vận hành hay không—chứ không phải vào việc nó từng là một nhà máy lớn đến đâu.

V. Quan điểm của SMM: giá trị của nhà máy cũ nằm ở việc bàn giao sớm năng lực điện toán khả dụng

SMM cho rằng việc các bất động sản hiện hữu tham gia vào lựa chọn địa điểm AIDC phản ánh sự thay đổi trong logic phát triển hạ tầng điện toán: trước đây, trọng tâm chủ yếu là đầu tư vào đất đai, công trình và thiết bị; hiện nay, chu kỳ bàn giao, công suất điện hiệu dụng và điều kiện mạng lưới cũng phải được đưa vào đánh giá tài sản.

Thứ nhất, lợi ích cốt lõi của việc chuyển đổi nhà máy cũ là bàn giao sớm, tiếp theo là tiết kiệm chi phí xây dựng dân dụng.

Đối với các dự án sức mạnh tính toán, bản thân tòa nhà không trực tiếp tạo ra doanh thu; thứ thực sự tạo ra giá trị vận hành là thiết bị sức mạnh tính toán đã được triển khai và có thể chạy ổn định.

Nếu một nhà xưởng cũ có thể tái sử dụng kết cấu chính, một phần thiết bị phân phối điện và các không gian phụ trợ, giảm thời gian chờ xây dựng giai đoạn đầu, thì nó có cơ hội đưa nguồn cung sức mạnh tính toán có thể vận hành lên mạng sớm hơn kế hoạch.

Đặc biệt ở giai đoạn giá thiết bị GPU và giá thuê sức mạnh tính toán thay đổi nhanh chóng, việc đưa vào vận hành sớm một quý có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ sử dụng thiết bị, doanh thu cho thuê và nhịp độ thu hồi chi phí dự án.

Tuy nhiên, việc bàn giao sớm có chuyển hóa thành lợi nhuận hay không còn phụ thuộc vào việc thiết bị về đến nơi, đơn hàng của khách hàng, tỷ lệ lấp đầy giá đỡ và vận hành thực tế; không thể suy ra lợi nhuận cao hơn chỉ từ việc rút ngắn thời gian xây dựng.

Thứ hai, các AIDC ven đô thị và các cơ sở sức mạnh tính toán quy mô lớn ở miền tây Trung Quốc không thay thế lẫn nhau; thay vào đó, sự phân công kinh doanh của chúng đang dần trở nên rõ ràng hơn.

Loại trước phù hợp hơn với các tác vụ suy luận đòi hỏi độ trễ mạng và phản hồi tương tác; loại sau phù hợp hơn với các tác vụ huấn luyện và ngoại tuyến có thể được điều phối tập trung và tương đối ít nhạy cảm với độ trễ.

Trong tương lai, hạ tầng sức mạnh tính toán có thể không còn đơn thuần theo đuổi quy mô đơn điểm, mà thay vào đó phân bổ các loại tài nguyên sức mạnh tính toán khác nhau trên các khu vực khác nhau theo nhu cầu kinh doanh.

Thứ ba, định giá tài sản cần bổ sung ba chỉ số mới: công suất điện khả dụng, độ trễ mạng và chu kỳ bàn giao.

Trước đây, đánh giá một bất động sản công nghiệp chủ yếu dựa vào vị trí, diện tích, giá thuê và tình trạng tòa nhà; nhưng đối với các dự án AIDC, hai nhà xưởng có cùng diện tích cuối cùng có thể hình thành năng lực chịu tải sức mạnh tính toán hoàn toàn khác nhau do khác biệt về khả năng tiếp cận điện, định tuyến mạng và độ khó chuyển đổi.

Dù diện tích trống có lớn đến đâu, nếu không thể có đủ công suất điện hiệu quả, hoặc phải đầu tư chi phí cao vào cải tạo kết cấu và cơ điện, thì sẽ khó chuyển đổi bất động sản thành tài sản sức mạnh tính toán có tính cạnh tranh.

Do đó, giá trị của bất động sản hiện hữu không nên chỉ được xác định bởi diện tích xây dựng; nó còn phụ thuộc vào việc có thể chuyển đổi thành bao nhiêu sức mạnh tính toán hiệu quả và quá trình chuyển đổi sẽ mất bao lâu.

VI. Triển vọng: từ bất động sản nhàn rỗi đến tài sản sức mạnh tính toán còn bao xa?

Trước đây, khi một nhà máy ngừng sản xuất, thứ còn lại là đất đai và nhà xưởng nhàn rỗi; trong tương lai, một phần trong số đó có thể trở thành các nút trong mạng lưới sức mạnh tính toán đô thị.

Nhưng giữa nhà xưởng và trung tâm dữ liệu còn có điện, làm mát, mạng lưới và đơn hàng. Thứ thực sự có giá trị không phải là diện tích được chuyển đổi, mà là sức mạnh tính toán có thể bàn giao đúng hạn, vận hành liên tục và tạo ra doanh thu. Trong ngắn hạn (3–6 tháng), dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án bất động sản hiện hữu trước tiên tiến hành đánh giá chung về kết cấu tòa nhà, công suất điện và điều kiện mạng lưới. Đối với các nhà xưởng có điều kiện cơ bản tốt hơn, triển khai cơ điện theo mô-đun và cải tạo làm mát bằng chất lỏng dự kiến sẽ trở thành những lộ trình quan trọng để rút ngắn chu kỳ xây dựng.

Trong trung hạn (6–12 tháng), khi các nút suy luận ở rìa đô thị và các cơ sở huấn luyện ở miền Tây phát triển hơn nữa, hai loại hạ tầng này dự kiến sẽ hình thành sự phân công hợp tác rõ ràng hơn. Việc lựa chọn địa điểm đặt sức mạnh tính toán sẽ chuyển từ so sánh đơn thuần giá đất và giá điện sang xem xét toàn diện độ trễ nghiệp vụ, kết nối mạng lưới, chi phí năng lượng và hiệu quả bàn giao.

Trong dài hạn, liệu bất động sản hiện hữu có thể thực sự chuyển đổi thành tài sản sức mạnh tính toán có giá trị hay không vẫn phụ thuộc vào ba câu hỏi: liệu có thể hình thành nguồn cung sức mạnh tính toán hiệu quả ổn định hay không, liệu có thể nhận được các đơn hàng suy luận thực tế bền vững hay không, và liệu có thể duy trì tỷ lệ sử dụng thiết bị và chi phí vận hành hợp lý hay không.

Biến nhà xưởng cũ thành trung tâm dữ liệu mới không chỉ thay đổi công năng của tòa nhà, mà còn thay đổi cách tính giá trị của tài sản hiện hữu.

Ghi chú về nguồn dữ liệu và phạm vi thống kê

1. Chỉ số giá tổng hợp cho thuê sức mạnh tính toán SMM và các chỉ số theo mô hình: từ ngày 1 tháng 9 đến ngày 2 tháng 11 năm 2026; giá thuê theo tháng tính bằng nhân dân tệ trên mỗi đơn vị mỗi tháng.

2. IDC và Inspur Information: Báo cáo đánh giá phát triển sức mạnh tính toán AI Trung Quốc năm 2026.

3. Báo cáo chưa đầy đủ về hành vi người dùng tác nhân văn phòng tại Trung Quốc và các báo cáo liên quan trên Nhật báo Kinh tế tháng 9 năm 2026.

4. Bộ Công nghiệp và Công nghệ thông tin: Ý kiến triển khai về phát triển đổi mới sáng tạo "AI + Thông tin và Truyền thông" (2026–2028).

5. Cục Định giá và Thẩm định Hồng Kông: Báo cáo bất động sản Hồng Kông 2026 và trang web chuyên đề về trung tâm dữ liệu.

6. Sở Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn tỉnh Hồ Bắc, công bố dự án ngày 16 tháng 10 năm 2026; Nhật báo Tân Cương, báo cáo dự án ngày 8 tháng 6 năm 2026.

7. Thông số kỹ thuật công khai từ Hội nghị thượng đỉnh Hạ tầng AI Mở 2026.

Thông tin trao đổi dự án đến từ các cuộc thảo luận gần đây giữa SMM và nhân viên kỹ thuật của một tổ chức nghiên cứu truyền thông Hồng Kông, với thực thể dự án cụ thể được ẩn danh. Các điều kiện phân phối điện và xây dựng ở mức khoảng 10MW được đề cập trong bài viết là các quan sát theo từng trường hợp cụ thể và không đại diện cho tình hình chung của tất cả các nhà xưởng hiện có.