Cục Nhà ở và Xây dựng Thâm Quyến gần đây đã ban hành "Quy định về Phân bổ Nhà ở Giá rẻ trong các Đơn vị Cải tạo Đô thị Liên quan đến Phá dỡ và Xây dựng lại ở Thâm Quyến", thu hút sự chú ý rộng rãi.
Theo chính sách mới nhất, nhà ở giá rẻ được phân bổ trong quy hoạch các đơn vị cải tạo đô thị ở Thâm Quyến nên được quy hoạch và bố trí phối hợp với các loại nhà ở khác. Nếu không thể chuyển nhượng đất cho nhà ở giá rẻ được phân bổ, nhà ở giá rẻ nên được thiết kế, xây dựng và bàn giao đồng thời với nhà ở thương mại trên cùng một lô đất.
Những người trong ngành đã lưu ý rằng các quy định mới về nhà ở giá rẻ trong các dự án cải tạo đô thị của Thâm Quyến có hai điểm nổi bật chính.
"Thứ nhất, các dự án hiện có có thể giảm tỷ lệ nhà ở giá rẻ để bán và chuyển đổi thành nhà ở thương mại. Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch đơn vị nhưng chưa bắt đầu, 40% diện tích sàn của nhà ở giá rẻ để bán có thể được điều chỉnh thành nhà ở thương mại. Thứ hai, đối với các dự án mới hoặc các dự án có quy hoạch đơn vị chưa được phê duyệt, các quy định mới về phân bổ và chuyển nhượng nhà ở giá rẻ đã được làm rõ, giảm phân bổ trong các dự án cải tạo đô thị và gửi tín hiệu rõ ràng đến thị trường", Li Yujia, Trưởng Nhóm Nghiên cứu tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Tỉnh Quảng Đông cho biết.
Được biết, chính sách mới nhất của Thâm Quyến áp dụng cho các dự án cải tạo đô thị đã được phê duyệt nhưng chưa bắt đầu trước khi thực hiện "Ý kiến chỉ đạo của Hội đồng Nhà nước về Quy hoạch và Xây dựng Nhà ở Giá rẻ".
Sun Hongmei, Nhà phân tích cấp cao tại Chi nhánh Nam Trung Quốc của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, chỉ ra rằng chính sách này là một biện pháp quan trọng để thực hiện chiến lược "cải cách nhà ở mới" quốc gia và tối ưu hóa cơ cấu cung cấp nhà ở địa phương. Đối với các đơn vị cải tạo đô thị liên quan đến phá dỡ và xây dựng lại, các đơn vị phát triển có thể chọn một trong hai loại quy tắc chuyển đổi nhà ở giá rẻ sau đây, miễn là chúng đáp ứng các yêu cầu tương ứng.
Lựa chọn đầu tiên là chuyển đổi 40% thành nhà ở thương mại và chuyển nhượng 60% không bồi thường. Điều này có nghĩa là các đơn vị phát triển có thể điều chỉnh 40% nhà ở giá rẻ để bán ban đầu (như nhà ở cho nhân tài hoặc nhà ở sở hữu chung) thành nhà ở thương mại để bán và chuyển nhượng 60% diện tích đất còn lại, được tính toán dựa trên tỷ lệ xây dựng trung bình, cho chính quyền mà không cần bồi thường để xây dựng hoặc phân bổ phối hợp bởi chính quyền.
Lựa chọn thứ hai là chuyển đổi 50% thành nhà ở thương mại và 50% thành nhà ở xã hội cho thuê. Điều này bao gồm chuyển đổi 50% thành nhà ở thương mại và điều chỉnh 50% còn lại thành nhà ở công cộng cho thuê hoặc nhà ở xã hội cho thuê, tối ưu hóa hơn nữa cơ cấu nhà ở xã hội.
"Chính sách mới được ban hành tại Thâm Quyến, thông qua tỷ lệ phân bổ khác nhau ở ba loại khu vực (20% ở khu vực lõi, 18% ở khu vực chuyển tiếp và 15% ở khu vực phát triển) và cơ chế điều chỉnh động, kết hợp với các ưu đãi như miễn trả tiền bổ sung sử dụng đất khi chuyển nhượng đất và thủ tục phê duyệt đơn giản, có lợi cho việc nâng cao sự nhiệt tình tham gia của các nhà phát triển", Sun Hongmei cho biết.
Tang Lixia, Trưởng Trung tâm Nghiên cứu tại Leyejia, nói với phóng viên rằng các quy định mới, một mặt, tăng cường cung cấp nhà ở xã hội đa kênh, mặt khác, giảm áp lực cho các đơn vị phát triển thông qua các biện pháp như phân bổ theo tỷ lệ, miễn trả tiền bổ sung sử dụng đất và điều chỉnh nhà ở xã hội để bán thành nhà ở thương mại.
"Đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị phát triển có lợi cho việc thúc đẩy quá trình cải tạo và chuyển đổi đô thị, và thiết lập mô hình phát triển bền vững và lành mạnh hơn", Tang Lixia nói.
Các nhà phân tích cho biết quyết định của Thâm Quyến điều chỉnh thành phần nhà ở xã hội trong các dự án hiện có, cho phép các phần đủ điều kiện được chuyển đổi thành nhà ở thương mại, một phần nhằm mục đích đẩy nhanh việc khởi động các dự án hiện có này.
Theo quan điểm của Li Yujia, trong một thời gian dài, cải tạo đô thị đã là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản Thâm Quyến. Động lực này thể hiện theo hai cách: một mặt, nhu cầu từ các dự án cải tạo đô thị cung cấp sức mua cho thị trường; mặt khác, các dự án cải tạo đô thị ở khu vực lõi đã trở thành một nguồn cung cấp dự án chất lượng cao mới quan trọng, đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy triển vọng phát triển của các quận, nâng cao giá trị đất và thúc đẩy giao dịch trên thị trường cao cấp.
"Đồng thời, cần lưu ý rằng do thị trường suy thoái và khó khăn trong việc duy trì cân bằng tài chính, các dự án hiện có đã gặp nhiều thách thức để tiếp tục theo các quy tắc phân bổ cũ. "Điều này không chỉ làm suy yếu đà phát triển của thị trường bất động sản mà còn dẫn đến các vấn đề như tái định cư, tài sản không sinh lời và nợ ba góc, ảnh hưởng đến đầu tư phát triển và đầu tư tài sản cố định. Do đó, một trong những mục đích của việc điều chỉnh chính sách này là để đẩy nhanh việc khởi động các dự án hiện có, giải quyết các vấn đề lịch sử như tái định cư, giải quyết nút thắt về thanh khoản không đủ trong lĩnh vực đổi mới đô thị, nâng cao hiệu quả của đổi mới đô thị như một chất xúc tác, và kích hoạt đà phát triển của thị trường bất động sản từ cả hai phía cung và cầu", Li Yujia nói thêm.
Sun Hongmei tin rằng điều chỉnh của Thâm Quyến không phải là nới lỏng việc xây dựng nhà ở giá rẻ mà là cân bằng nhu cầu thị trường và nhà ở giá rẻ thông qua các cơ chế linh hoạt, cho phép một số nhà ở giá rẻ được chuyển đổi thành nhà ở thương mại, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án bị đình trệ và thúc đẩy sự chuyển đổi của thị trường nhà ở theo "hệ thống hai đường ray gồm nhà ở giá rẻ và nhà ở thương mại". Đây là một bước quan trọng trong việc Thâm Quyến khám phá một mô hình mới cho phát triển bất động sản.