Báo cáo nghiên cứu của CITIC Securities chỉ ra rằng các chính sách kích thích tiêu dùng được giới thiệu bởi các khu vực đều bao gồm việc ổn định thị trường bất động sản trong khung chính sách.
CITIC Securities cho rằng tầm quan trọng của ngành bất động sản trong các chính sách kích thích tiêu dùng không chỉ phản ánh qua tiêu dùng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến nhà ở mà còn thông qua tác động đáng kể của hiệu ứng tài sản từ giá nhà đối với sự tự tin về thu nhập và ý muốn tiêu dùng của cư dân. Dự đoán rằng các chính sách quốc gia sẽ được giới thiệu vào tháng Tư-Tháng Năm, và các nhà phát triển có năng lực sản phẩm mạnh cùng các công ty nắm giữ tài sản vận hành chất lượng cao có giá trị đầu tư. CITIC Securities cũng bày tỏ sự lạc quan tiếp tục về giá trị cổ tức của các lĩnh vực quản lý tài sản và dịch vụ thương mại.
Chìa khóa để kích thích tiêu dùng là tăng cường ý muốn tiêu dùng, và chìa khóa để tăng cường ý muốn tiêu dùng nằm ở việc tăng thu nhập tài sản của cư dân. Thị trường bất động sản là nguồn tiềm năng chính của thu nhập tài sản của cư dân.
Theo "Khảo sát về Tài sản và Nợ phải trả của Gia đình Đô thị Trung Quốc 2019" do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc thực hiện, tài sản nhà ở chiếm hơn 70% tài sản vật chất của hộ gia đình đô thị Trung Quốc và gần 60% tổng tài sản. Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS) cho thấy chỉ số giá nhà mới và cũ trong 70 thành phố đã giảm tổng cộng 10% và 17% tương ứng kể từ nửa cuối năm 2021, và đã giảm liên tục theo tháng trong 22/23 tháng liên tiếp kể từ năm 2023, ảnh hưởng đến kỳ vọng bảo toàn và tăng giá tài sản của cư dân, làm giảm thu nhập tài sản, từ đó tác động đến ý muốn và khả năng tiêu dùng. Chúng tôi tin rằng mục đích chính của việc ổn định thị trường bất động sản là tăng cường sự tự tin tiêu dùng của cư dân, khiến họ sẵn lòng và có khả năng tiêu dùng.
Các chính sách kích thích tiêu dùng được giới thiệu bởi các khu vực đều bao gồm biện pháp ổn định thị trường bất động sản.
"Kế hoạch Thực hiện Kích thích Tiêu dùng Tỉnh Quý Châu (Bản dự thảo lấy ý kiến)" được Ủy ban Phát triển và Cải cách Quý Châu công bố vào ngày 18 tháng 4 đề cập đến việc tối ưu hóa quy định cung cấp thị trường bất động sản, bao gồm việc bắt đầu cải tạo 30.000 làng đô thị và 8.600 ngôi nhà cũ kỹ đô thị vào năm 2025, và hỗ trợ các doanh nghiệp nhà nước địa phương mua lại nhà ở thương mại hoàn thiện để sử dụng làm nhà ở xã hội. Cục Nhà ở và Phát triển Nông thôn Thành thị, Cục Tài chính và các cơ quan khác của Thanh Đảo đã ban hành các văn bản như "Kế hoạch Triển khai Thanh Đảo về Trao đổi Nhà ở để Kích thích Tiêu dùng trong Lĩnh vực Nhà ở (Thử nghiệm)" và "Thông báo về Các Biện pháp Thêm nữa để Khuyến khích Phát triển Bền vững và Sức khỏe của Thị trường Bất động sản," bao gồm việc mua lại nhà cũ để sử dụng làm nhà ở xã hội với khoản trợ cấp mua một lần 30.000 nhân dân tệ mỗi đơn vị và trợ cấp lãi suất mua hàng năm 2%, cũng như cung cấp trợ cấp mua nhà 50.000-100.000 nhân dân tệ cho các gia đình có nhiều con. Các khu vực như Liêu Ninh, Tế Nam cũng đã bao gồm việc ổn định tiêu dùng nhà ở trong các chính sách kích thích tiêu dùng. Tổng thể, các khu vực tiếp tục nỗ lực ổn định thị trường bất động sản về quỹ tiết kiệm, chi phí mua nhà, và trợ cấp mua nhà.
Mặc dù dữ liệu ngành bất động sản tháng Ba cho thấy dấu hiệu ấm lên, nhưng tính cấp thiết của việc giới thiệu chính sách vẫn còn.
Theo dữ liệu của NBS, vào tháng 3 năm 2025, giá nhà mới tăng ở 24 trong số 70 thành phố lớn và trung bình, và giá nhà cũ (loại bỏ tốt hơn các yếu tố cấu trúc) tăng ở 10 thành phố. Tuy nhiên, điều này vẫn có nghĩa là đa số thành phố vẫn đang trong xu hướng giảm giá nhà. Mặc dù tốc độ giảm giá nhà đã hẹp lại, cần lưu ý rằng giá nhà đã giảm liên tục theo tháng trong 22 tháng liên tiếp kể từ tháng 6 năm 2023 và đã giảm liên tục theo năm trong ba năm liên tiếp kể từ tháng 4 năm 2022. Đà hình thành bởi sự sụt giảm liên tục của giá tài sản khó có thể hoàn toàn đảo ngược chỉ sau vài tháng bán hàng mạnh. Do chính sách tập trung chủ yếu vào giá thay vì lượng, chúng tôi tin rằng việc giới thiệu chính sách tiếp theo vẫn rất cấp thiết.
Dữ liệu tần suất cao cho thấy sự suy giảm theo mùa.
Theo các nền tảng môi giới hàng đầu, tính đến ngày 18 tháng 4 năm 2025, khối lượng giao dịch trung bình 7 ngày của nhà cũ trong 75 thành phố mẫu là 3.440 đơn vị, giảm 0,4% theo tháng và 23,3% so với đỉnh điểm của mùa xuân nhỏ. Theo Chỉ số Iceberg, tính đến ngày 13 tháng 4, giá niêm yết biên của nhà cũ ở bốn thành phố hạng nhất Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, và Thâm Quyến giảm lần lượt 0,13%, 0,17%, 0,33%, và 0,25% theo tuần, với giá vẫn chậm rãi giảm. Khối lượng niêm yết tiếp tục tăng, với mức tăng theo tuần của khối lượng niêm yết nhà cũ trong 141 thành phố mẫu đạt 0,4% tính đến ngày 18 tháng 4, tăng 6,4% so với đầu năm, phản ánh sự giải phóng nhu cầu thay thế nhà tiềm năng và triển vọng bi quan của cư dân về hiệu suất trung hạn của giá nhà.
Yếu tố rủi ro:
Sự sụt giảm nhanh chóng của giao dịch bất động sản, sự sụt giảm nhanh chóng của kỳ vọng thu nhập của cư dân, và rủi ro kéo giảm ý muốn mua nhà.
Chiến lược đầu tư:
Chúng tôi tin rằng khi sự không chắc chắn bên ngoài tăng lên, các chính sách mở rộng nhu cầu nội địa sẽ dần mạnh mẽ, và bất động sản sẽ là một phần quan trọng của khung chính sách kích thích tiêu dùng. Tầm quan trọng của nó không chỉ phản ánh qua tiêu dùng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến nhà ở mà còn thông qua tác động đáng kể của hiệu ứng tài sản từ giá nhà đối với sự tự tin về thu nhập và ý muốn tiêu dùng của cư dân. Chúng tôi tin rằng các chính sách quốc gia sẽ được giới thiệu vào tháng Tư-Tháng Năm, và các nhà phát triển có năng lực sản phẩm mạnh cùng các công ty nắm giữ tài sản vận hành chất lượng cao có giá trị đầu tư. Chúng tôi cũng vẫn lạc quan về giá trị cổ tức của các lĩnh vực quản lý tài sản và dịch vụ thương mại.