[SMM Analysis] จากสต็อกอสังหาริมทรัพย์สู่การเติบโตของพลังการประมวลผล: ชีวิตที่สองของอาคารโรงงานเก่า

I. ปรากฏการณ์: เหตุใดอาคารโรงงานเก่าจึงเข้าสู่รายการพิจารณาทำเลที่ตั้งกำลังประมวลผล?

ในอดีต มูลค่าของอาคารโรงงานถูกกำหนดโดยทำเล พื้นที่ใช้สอย ความสูงเพดาน และค่าเช่าเป็นหลัก ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่ไม่ได้ใช้งานบางแห่งกำลังได้รับวัตถุประสงค์ใหม่: เป็นที่ตั้งเซิร์ฟเวอร์ GPU และกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างพื้นฐาน AIDC

SMM ได้เรียนรู้ผ่านการแลกเปลี่ยนกับบุคลากรทางเทคนิคจากสถาบันวิจัยการสื่อสารในฮ่องกงว่าโครงการกำลังประมวลผลบางโครงการกำลังดำเนินการสำรวจภาคสนามพร้อมกันกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่สองประเภท

ประเภทหนึ่งคือโรงงานผลิตเดิมอาคารเหล่านี้มักมีช่วงกว้างของพื้นที่และความสามารถในการรับน้ำหนักพื้นสูง และบางแห่งยังคงมีสภาพระบบจ่ายไฟฟ้าประมาณ 10MW พื้นที่สำนักงานเดิมและสิ่งอำนวยความสะดวกในการดำรงชีวิตยังมีศักยภาพที่จะปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่ปฏิบัติการ การตรวจสอบ และพื้นที่เสริม

อีกประเภทหนึ่งคือสวนสื่อแบบดั้งเดิมอสังหาริมทรัพย์บางแห่งมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการสื่อสารและไฟฟ้าที่ค่อนข้างดี และสภาพการรับน้ำหนักหลังคาอาจเหนือกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไป จึงควรค่าแก่การประเมินเพิ่มเติม

การเปลี่ยนแปลงในการเลือกทำเลนี้ไม่ใช่ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นโดดเดี่ยว ในช่วงเวลาเดียวกัน ตลาดเช่ากำลังประมวลผลก็กำลังปล่อยสัญญาณการเติบโตของอุปสงค์

ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายนถึง 2 พฤศจิกายน ดัชนีราคาเช่ากำลังประมวลผลรวมของ SMM เพิ่มขึ้นจาก 15.273 หยวนต่อการ์ดต่อชั่วโมง เป็น 21.441 หยวนต่อการ์ดต่อชั่วโมง เพิ่มขึ้นสะสม 40.4% อย่างไรก็ตาม เมื่อแยกตามรุ่นและภูมิภาค ตลาดไม่ได้ปรับตัวขึ้นทั้งหมด: ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาเช่าเฉลี่ยต่อเดือนสำหรับระบบ 4090 แบบครบชุดในภาคตะวันออกของจีนเพิ่มขึ้นจาก 7,250 หยวนต่อเครื่องต่อเดือน เป็น 8,050 หยวนต่อเครื่องต่อเดือน เพิ่มขึ้น 11.0% ในขณะที่ราคาเช่าเฉลี่ยต่อเดือนสำหรับระบบ 910B ในภูมิภาคเฉิงตู-ฉงชิ่งลดลง 5.5%

สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าการขยายตัวของอุปสงค์กำลังประมวลผลไม่ได้หมายถึงการปรับขึ้นราคาพร้อมกันในทุกภูมิภาคและทุกรุ่น อย่างไรก็ตาม การเติบโตของอุปสงค์โดยรวมกำลังผลักดันห่วงโซ่อุตสาหกรรมให้ค้นหาพื้นที่ว่างสำหรับรองรับกำลังประมวลผลอีกครั้ง

เมื่อศูนย์ข้อมูลที่สร้างใหม่ต้องเผชิญกับงานเบื้องต้นหลายขั้นตอน เช่น การจัดหาที่ดิน การก่อสร้างโยธา การเชื่อมต่อไฟฟ้า และการติดตั้งระบบเครื่องกลและไฟฟ้าอสังหาริมทรัพย์เก่าเหล่านั้นที่มีสภาพอาคารและโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้วจึงเริ่มเข้าสู่ภูมิทัศน์การเลือกทำเลใหม่โดยธรรมชาติ

II. ด้านอุปสงค์: ความต้องการด้านอินเฟอเรนซ์เติบโต และพลังประมวลผลเริ่มขยายสู่พื้นที่รอบนอกเมือง

เหตุใด AIDC จึงไม่เพียงมุ่งเน้นฐานพลังประมวลผลขนาดใหญ่ในภาคตะวันตก แต่ยังเริ่มให้ความสนใจอาคารโรงงานเก่ารอบเมืองด้วย

หัวใจสำคัญอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของความต้องการพลังประมวลผล

งานเทรนนิ่งโดยทั่วไปสามารถรวมศูนย์การประมวลผลได้ในระดับหนึ่ง โดยมีข้อจำกัดด้านที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และการตอบสนองแบบเรียลไทม์ค่อนข้างยืดหยุ่น ส่วนบริการอินเฟอเรนซ์ โดยเฉพาะแอปพลิเคชันเชิงโต้ตอบสำหรับผู้ใช้ จำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างต้นทุนพลังประมวลผลและความเร็วในการตอบสนอง

รายงานการประเมินการพัฒนาพลังประมวลผล AI ของจีนปี 2026 ซึ่งเผยแพร่โดย IDC และ Inspur Information คาดการณ์ว่าขนาดพลังประมวลผลอัจฉริยะของจีนจะสูงถึง 2,576.5 EFLOPS ในปี 2026 เพิ่มขึ้น 87.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ในขณะเดียวกัน แอปพลิเคชัน AI กำลังขยายจากระบบถาม-ตอบรอบเดียวไปสู่งาน Agent ที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น ตามรายงานพฤติกรรมผู้ใช้ Office Agent ในจีนซึ่งอ้างอิงโดย Economic Daily งานเขียนโปรแกรมและดีบักคิดเป็น 38.5% ของปริมาณงาน และการเขียนเอกสารคิดเป็น 10.1% เส้นกราฟการเรียกใช้งานของผู้ใช้แสดงจุดสูงสุดคู่ที่เวลา 10.00 น. และ 15.00–16.00 น.

แอปพลิเคชันเหล่านี้ไม่ได้เพียงสร้างข้อความเพียงย่อหน้าเดียวเท่านั้น แต่ยังอาจเกี่ยวข้องกับการให้เหตุผลอย่างต่อเนื่อง การเรียกใช้เครื่องมือ การรันโค้ด และการโต้ตอบหลายรอบ ความอ่อนไหวของผู้ใช้ต่อเวลาตอบสนองจึงเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานก็เริ่มตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงนี้เช่นกัน ความคิดเห็นการดำเนินงานว่าด้วยการพัฒนานวัตกรรม “AI + เทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร” (2026–2028) ซึ่งออกโดย MIIT เสนอว่าภายในปี 2028 อัตราความครอบคลุมของวงรอบความหน่วง 1 มิลลิวินาทีสำหรับพลังประมวลผลในเขตมหานครควรไม่น้อยกว่า 75%

นี่ไม่ได้หมายความว่างานอินเฟอเรนซ์ทั้งหมดต้องเสร็จสิ้นภายใน 1 มิลลิวินาที แต่บ่งชี้ว่าเครือข่ายพลังประมวลผลความหน่วงต่ำกำลังกลายเป็นทิศทางสำคัญในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

ด้วยเหตุนี้ ตรรกะการเลือกที่ตั้งของพลังประมวลผลจึงเริ่มแบ่งเป็นชั้น ๆ:

• ฐานพลังประมวลผลขนาดใหญ่ในภาคตะวันตกของจีน: เหมาะสำหรับงานเทรนนิ่งและงานออฟไลน์ที่ไม่ไวต่อความหน่วงและสามารถจัดตารางการประมวลผลแบบรวมศูนย์ได้

• โหนดในเมืองและขอบเมือง: เหมาะสำหรับบริการอินเฟอเรนซ์เชิงโต้ตอบที่ต้องอยู่ใกล้ผู้ใช้ ระบบธุรกิจ และแหล่งข้อมูล

มูลค่าของขอบเมืองจึงไม่ได้อยู่เพียงแค่ความใกล้ชิดกับผู้ใช้บริการเท่านั้น แต่ยังอยู่ที่การลดระยะทางการส่งข้อมูลในเครือข่ายของห่วงโซ่ธุรกิจบางประเภทอีกด้วย

และอาคารโรงงานบริเวณขอบเมืองก็อาจกลายเป็นพื้นที่ทางกายภาพที่รองรับโหนดดังกล่าวได้เป็นอย่างดี

III. ด้านอุปทาน: อาคารโรงงานเก่าขายไม่เพียงแค่พื้นที่ แต่ขายเวลาในการก่อสร้างด้วย

แรงผลักดันจากด้านอุปสงค์กำลังผลักดันพลังการประมวลผลเข้าสู่ขอบเมือง ขณะที่ด้านอุปทานก็มอบความเป็นไปได้อีกประการหนึ่ง: ไม่ใช่ทุกโครงการจำเป็นต้องสร้างศูนย์ข้อมูลของตนเองขึ้นใหม่ทั้งหมด

สำหรับโครงการ AIDC การก่อสร้างใหม่ต้องอาศัยการจัดหาที่ดิน การขออนุมัติผังเมือง การก่อสร้างโครงสร้างหลัก การเชื่อมต่อระบบไฟฟ้า และการติดตั้งงานระบบเครื่องกลและไฟฟ้า แม้จะมีเงินทุนและอุปกรณ์พร้อมแล้ว โครงการก็อาจไม่สามารถส่งมอบพลังการประมวลผลที่ใช้งานได้ทันที

ในทางตรงกันข้าม อาคารโรงงานเดิมที่ผ่านการรับรองอาจมีเงื่อนไขพื้นฐานบางประการอยู่แล้ว เช่น โครงสร้างหลัก ระบบจำหน่ายไฟฟ้า การเข้าถึงถนน และสิ่งอำนวยความสะดวกสำนักงาน ผ่านการเสริมความแข็งแรงของโครงสร้าง การปรับปรุงระบบเครื่องกลและไฟฟ้า และการติดตั้งแบบโมดูลาร์ บางโครงการจึงมีโอกาสลดระยะเวลาการก่อสร้างให้สั้นลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงเป็นตัวอย่างที่ใช้สังเกตการณ์ได้

รายงานอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงปี 2026 ซึ่งจัดทำโดยกรมประเมินราคาและที่ดิน ระบุว่า ณ สิ้นปี 2025 อัตราว่างของอาคารโรงงานแบบแบ่งชั้นในฮ่องกงอยู่ที่ 7.6% คิดเป็นพื้นที่ว่าง 1.2308 ล้านตารางเมตร ราคาขายตลอดทั้งปีลดลง 15.2% และค่าเช่าลดลง 3.0%

ข้อมูลนี้ชี้ให้เห็นว่ามีอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่ไม่ได้ใช้งานในตลาดท้องถิ่นอยู่จำนวนหนึ่ง ขณะเดียวกัน แหล่งข้อมูลทางการของฮ่องกงยังระบุด้วยว่า พื้นที่ศูนย์ข้อมูลที่มีอยู่ส่วนใหญ่มาจากการดัดแปลงและพัฒนาอาคารอุตสาหกรรมใหม่

จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงการก่อสร้างศูนย์ข้อมูล อาคารอุตสาหกรรมเดิมมีพื้นฐานรองรับการนำกลับมาใช้ใหม่ในระดับหนึ่งแล้ว

แนวทางลักษณะเดียวกันนี้ก็เริ่มปรากฏในจีนแผ่นดินใหญ่เช่นกัน

กรมการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบทมณฑลหูเป่ยเปิดเผยเมื่อเดือนตุลาคมว่า โครงการหนึ่งในภาคกลางของจีนได้ดัดแปลงอาคารโรงงานเก่าสี่หลังให้เป็นศูนย์รองรับพลังการประมวลผลสาธารณะขนาด 32,000 ตารางเมตร โดยพลังการประมวลผลระยะแรก 100P มีอัตราการใช้งานเกิน 90% ภายในหนึ่งปีหลังเปิดดำเนินการ

หนังสือพิมพ์ซินเจียงเดลีรายงานเมื่อเดือนมิถุนายนว่า อีกโครงการหนึ่งในภาคตะวันตกเฉียงเหนือของจีนได้ดัดแปลงอาคารโรงงานเดิมขนาด 14,000 ตารางเมตรให้เป็นศูนย์ข้อมูลคอมพิวติ้งอัจฉริยะระดับ Class A ติดตั้งตู้ระบายความร้อนด้วยของเหลวขนาด 45kW จำนวน 414 ตู้ และลดระยะเวลาการก่อสร้างลงเกือบ 30% ด้วยการก่อสร้างแบบโมดูลาร์

สองโครงการนี้แตกต่างกันในด้านที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ ขนาดการก่อสร้าง และตำแหน่งทางธุรกิจ แต่ทั้งคู่สะท้อนทิศทางเดียวกัน: อาคารที่มีอยู่ไม่ใช่เพียงพื้นที่รอการปล่อยเช่า แต่ยังอาจกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการก่อสร้างศูนย์ข้อมูลได้อีกด้วย

ควรเน้นย้ำตรงนี้ว่า การดัดแปลงอาคารโรงงานไม่จำเป็นต้องถูกกว่าการก่อสร้างใหม่เสมอไป และไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะได้เปรียบด้านระยะเวลาก่อสร้างเท่ากัน สิ่งที่กำหนดคุณค่าของการดัดแปลงอย่างแท้จริงคือ เงื่อนไขเดิมที่มีอยู่สามารถนำกลับมาใช้ใหม่ได้มากน้อยเพียงใด และต้องเพิ่มโครงสร้างพื้นฐานอีกเท่าไร

ดังนั้น ความสามารถในการแข่งขันหลักของอาคารโรงงานเก่าจึงไม่ใช่ค่าเช่าที่ถูกเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ว่าสามารถลดขั้นตอนการก่อสร้างช่วงต้นและนำกำลังการประมวลผลที่ใช้งานได้จริงเข้าสู่ระบบได้ล่วงหน้าหรือไม่

IV. ข้อจำกัดของความสามารถในการดัดแปลง: การมีอาคารและไฟฟ้าไม่ได้หมายความว่ามีศูนย์ข้อมูล

อาคารโรงงานเก่าดูเหมือนมีข้อดีหลายประการ แต่ระหว่างอาคารอุตสาหกรรมกับ AIDC ยังคงต้องผ่านการปรับปรุงทางวิศวกรรมที่ซับซ้อนอีกทั้งชุด

ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับประเด็นต่อไปนี้: กำลังไฟฟ้าที่ติดตั้งไว้เดิมไม่เท่ากับกำลังไฟฟ้าที่ใช้งานได้จริงซึ่งสามารถจัดสรรให้อุปกรณ์ไอทีได้โดยตรง

แม้โรงงานจะมีขนาดการจ่ายไฟฟ้าเดิมที่ใหญ่ ก็ยังต้องตรวจสอบเพิ่มเติมในเรื่องความน่าเชื่อถือของแหล่งจ่ายไฟ กำลังไฟฟ้าที่ใช้ได้จริง ระบบไฟฟ้าสำรอง และพื้นที่สำหรับการปรับปรุงระบบจ่ายไฟ สำหรับอุปกรณ์ประมวลผลความหนาแน่นสูง การจ่ายไฟถึงตู้แร็คได้อย่างน่าเชื่อถือสำคัญกว่าตัวเลขกำลังไฟฟ้าที่ติดประกาศไว้หน้าอาคาร

นอกจากนี้ การดัดแปลงเป็น AIDC ต้องแก้ไขหลายประเด็นพร้อมกัน:

• โครงสร้างอาคาร: พื้นรับน้ำหนัก ความสูงเพดาน ระยะเสา และเส้นทางขนย้ายอุปกรณ์รองรับการติดตั้งตู้แร็คความหนาแน่นสูงได้หรือไม่

• ระบบจ่ายไฟ: ระบบไฟฟ้าสองสายจากแหล่งจ่ายอิสระ UPS เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และระบบจ่ายไฟรองรับการทำงานต่อเนื่องได้หรือไม่

• ระบบระบายความร้อน: ระบบปรับอากาศเดิมเหมาะสมหรือไม่ มีเงื่อนไขสำหรับการติดตั้งระบบระบายความร้อนด้วยของเหลว หอหล่อเย็น และท่อที่เกี่ยวข้องหรือไม่

• ระบบป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัย: โซนกันไฟ ระบบดับเพลิงด้วยแก๊ส ระบบระบายควัน และความปลอดภัยในการปฏิบัติงานเป็นไปตามข้อกำหนดหรือไม่

• สภาพเครือข่าย: มีเส้นทางเชื่อมต่อหลายเส้นทางหรือไม่ และสามารถตอบสนองความต้องการด้านความหน่วงและความน่าเชื่อถือของบริการเป้าหมายได้หรือไม่

• การใช้พลังงานและการปฏิบัติตามข้อกำหนด: โครงการสามารถตอบสนองข้อกำหนดด้านการใช้พลังงานในท้องถิ่น การปกป้องสิ่งแวดล้อม การวางผัง และศูนย์ข้อมูลได้หรือไม่? สามารถตอบสนองข้อกำหนด PUE ต่ำกว่า 1.2 สำหรับศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่ได้หรือไม่?

ข้อกำหนดโครงสร้างพื้นฐาน AIDC ที่เผยแพร่ในการประชุม Open AI Infra Summit ปี 2026 ได้รวมข้อกำหนดต่างๆ เช่น ความสูงเพดานขั้นต่ำ 6 เมตร การรับน้ำหนักพื้นไม่น้อยกว่า 20 kN/m² และการพัฒนาไปสู่ 300kW ต่อตู้ เข้าไว้ในข้อมูลอ้างอิงการออกแบบ

ตัวชี้วัดเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านกำลังประมวลผลความหนาแน่นสูงกำลังเรียกร้องเงื่อนไขอาคารที่สูงขึ้น สำหรับอาคารเก่าที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด หากจำเป็นต้องเสริมโครงสร้างขนาดใหญ่และสร้างระบบจ่ายไฟและระบบทำความเย็นใหม่ ต้นทุนการปรับปรุงอาจใกล้เคียงกับการก่อสร้างใหม่ หรืออาจลบล้างข้อได้เปรียบด้านเวลาและต้นทุนเดิมไปเลย

ยังจำเป็นต้องแยกแยะว่า IDC ความหนาแน่นต่ำแบบดั้งเดิมกับ AIDC ความหนาแน่นสูงไม่ใช่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน อาคารที่เคยรองรับเซิร์ฟเวอร์ทั่วไปได้ ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถรองรับคลัสเตอร์ GPU กำลังสูงได้โดยตรง

ยังมีรายละเอียดที่มองข้ามได้ง่ายในด้านอุปสงค์

รายงาน office Agent ที่กล่าวถึงข้างต้นแสดงให้เห็นว่าเกือบ 60% ของการใช้โทเค็นเกิดขึ้นนอกเวลาทำงานปกติ ซึ่งหมายความว่าโหนดกำลังประมวลผลบริเวณขอบเมืองไม่เพียงรองรับความต้องการทำงานในเวลากลางวันของวันธรรมดาเท่านั้น แต่อาจรวมถึงงาน Agent ที่ทำงานต่อเนื่องในเวลากลางคืนและบริการอนุมานออนไลน์อื่นๆ ด้วย

ดังนั้น โครงการจึงไม่สามารถวางแผนโดยอิงจากจุดสูงสุดทางธุรกิจในเวลากลางวันเพียงอย่างเดียว ต้องออกแบบตามกราฟการเรียกใช้งานจริง ประเภทธุรกิจ และลักษณะโหลด

โรงงานเก่าจะกลายเป็นสินทรัพย์ AIDC ได้หรือไม่ สุดท้ายขึ้นอยู่กับว่าสามารถตอบสนองข้อกำหนดด้านอาคาร ไฟฟ้า ระบบทำความเย็น เครือข่าย และการดำเนินงานได้พร้อมกันหรือไม่ ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับว่าเคยเป็นโรงงานขนาดใหญ่แค่ไหน

V. มุมมองของ SMM: คุณค่าของโรงงานเก่าอยู่ที่การส่งมอบกำลังประมวลผลที่ใช้งานได้ก่อนกำหนด

SMM เชื่อว่าการที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เข้าสู่การพิจารณาทำเลที่ตั้ง AIDC สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงตรรกะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านกำลังประมวลผล: ในอดีตมุ่งเน้นที่การลงทุนด้านที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์เป็นหลัก แต่ปัจจุบันต้องรวมรอบการส่งมอบ กำลังไฟฟ้าที่ใช้ได้จริง และสภาพเครือข่ายเข้าในการประเมินสินทรัพย์ด้วย

ประการแรก ประโยชน์หลักของการปรับปรุงโรงงานเก่าคือการส่งมอบได้ก่อนกำหนด รองลงมาคือการประหยัดต้นทุนงานก่อสร้างโยธา

สำหรับโครงการพลังประมวลผล ตัวอาคารไม่ได้สร้างรายได้โดยตรง สิ่งที่สร้างมูลค่าการดำเนินงานอย่างแท้จริงคืออุปกรณ์พลังประมวลผลที่ติดตั้งแล้วและสามารถทำงานได้อย่างเสถียร

หากอาคารโรงงานเก่าสามารถนำโครงสร้างหลัก ระบบจ่ายไฟฟ้าบางส่วน และพื้นที่สนับสนุนกลับมาใช้ใหม่ได้ จะช่วยลดระยะเวลารอการก่อสร้างช่วงต้น และมีโอกาสนำพลังประมวลผลที่พร้อมใช้งานเข้าสู่ระบบได้เร็วขึ้น

โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาอุปกรณ์ GPU และค่าเช่าพลังประมวลผลเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การเริ่มเดินระบบเร็วขึ้นหนึ่งไตรมาสอาจส่งผลต่ออัตราการใช้อุปกรณ์ รายได้ค่าเช่า และจังหวะการคืนทุนของโครงการ

อย่างไรก็ตาม การส่งมอบเร็วจะแปลงเป็นผลตอบแทนได้หรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับการมาถึงของอุปกรณ์ คำสั่งซื้อของลูกค้า อัตราการใช้แร็ค และการดำเนินงานจริง ไม่อาจสรุปได้ว่ากำไรจะสูงขึ้นเพียงเพราะระยะเวลาก่อสร้างสั้นลง

ประการที่สอง ศูนย์ข้อมูลปัญญาประดิษฐ์ชานเมืองกับฐานพลังประมวลผลขนาดใหญ่ในภาคตะวันตกของจีนไม่ได้ทดแทนกัน แต่การแบ่งงานทางธุรกิจกลับชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ

แบบแรกเหมาะกับงานอนุมานที่ต้องการความหน่วงต่ำและการตอบสนองแบบโต้ตอบมากกว่า ส่วนแบบหลังเหมาะกับงานฝึกโมเดลและงานออฟไลน์ที่สามารถจัดตารางจากส่วนกลางได้และไม่ไวต่อความหน่วง

ในอนาคต โครงสร้างพื้นฐานพลังประมวลผลอาจไม่มุ่งเน้นขนาดของศูนย์เดียวอีกต่อไป แต่จะจัดสรรทรัพยากรพลังประมวลผลประเภทต่าง ๆ ตามความต้องการทางธุรกิจในแต่ละภูมิภาค

ประการที่สาม การประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเพิ่มตัวชี้วัดใหม่สามตัว ได้แก่ กำลังไฟฟ้าที่ใช้ได้ ความหน่วงของเครือข่าย และรอบระยะเวลาการส่งมอบ

ในอดีต การประเมินอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมพิจารณาทำเล พื้นที่ ค่าเช่า และสภาพอาคารเป็นหลัก แต่สำหรับโครงการศูนย์ข้อมูลปัญญาประดิษฐ์ อาคารโรงงานสองหลังที่มีพื้นที่เท่ากันอาจมีขีดความสามารถในการรองรับพลังประมวลผลแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เนื่องจากความแตกต่างด้านการเชื่อมต่อไฟฟ้า เส้นทางเครือข่าย และความยากในการปรับปรุง

ไม่ว่าพื้นที่ว่างจะใหญ่เพียงใด หากไม่สามารถเข้าถึงกำลังไฟฟ้าที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ หรือต้องลงทุนสูงในการปรับปรุงโครงสร้างและระบบเครื่องกล-ไฟฟ้า ก็ยากที่จะเปลี่ยนทรัพย์สินนั้นให้เป็นสินทรัพย์พลังประมวลผลที่แข่งขันได้

ดังนั้น มูลค่าของทรัพย์สินที่มีอยู่จึงไม่ควรกำหนดจากพื้นที่อาคารเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับว่าสามารถแปลงเป็นพลังประมวลผลที่มีประสิทธิภาพได้มากน้อยเพียงใด และใช้เวลานานเท่าใด

VI. แนวโน้ม: จากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้งานสู่สินทรัพย์พลังประมวลผลอีกไกลแค่ไหน?

ในอดีต เมื่อโรงงานหยุดการผลิต สิ่งที่เหลืออยู่คือที่ดินและอาคารที่ไม่ได้ใช้งาน ในอนาคต บางส่วนอาจกลายเป็นโหนดในเครือข่ายพลังประมวลผลของเมือง

แต่ระหว่างอาคารโรงงานกับศูนย์ข้อมูลยังมีเรื่องของไฟฟ้า ระบบระบายความร้อน เครือข่าย และคำสั่งซื้อ สิ่งที่มีคุณค่าอย่างแท้จริงไม่ใช่พื้นที่ที่ถูกดัดแปลง แต่เป็นพลังประมวลผลที่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนด เดินเครื่องต่อเนื่อง และสร้างรายได้ ในระยะสั้น (3–6 เดือน) คาดว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่มากขึ้นจะเริ่มประเมินร่วมกันด้านโครงสร้างอาคาร กำลังไฟฟ้า และสภาพเครือข่ายก่อน สำหรับอาคารโรงงานที่มีสภาพพื้นฐานดีกว่า การติดตั้งระบบเครื่องกล-ไฟฟ้าแบบโมดูลาร์และการปรับปรุงระบบระบายความร้อนด้วยของเหลวคาดว่าจะเป็นแนวทางสำคัญในการลดระยะเวลาก่อสร้าง

ในระยะกลาง (6–12 เดือน) เมื่อโหนดอนุมานบริเวณขอบเมืองและฐานฝึกฝนทางตะวันตกพัฒนามากขึ้น โครงสร้างพื้นฐานทั้งสองประเภทคาดว่าจะเกิดการแบ่งงานร่วมกันที่ชัดเจนขึ้น การเลือกทำเลสำหรับพลังประมวลผลจะเปลี่ยนจากการเปรียบเทียบราคาที่ดินและค่าไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว ไปสู่การพิจารณาอย่างครอบคลุมถึงความหน่วงทางธุรกิจ การเชื่อมต่อเครือข่าย ต้นทุนพลังงาน และประสิทธิภาพการส่งมอบ

ในระยะยาว การที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่จะแปลงเป็นสินทรัพย์พลังประมวลผลที่มีคุณค่าได้จริงหรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับสามคำถาม: สามารถสร้างอุปทานพลังประมวลผลที่มีประสิทธิภาพและเสถียรได้หรือไม่ สามารถได้รับคำสั่งซื้ออนุมานจริงอย่างต่อเนื่องได้หรือไม่ และสามารถรักษาอัตราการใช้ประโยชน์ของอุปกรณ์และต้นทุนการดำเนินงานให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้หรือไม่

การเปลี่ยนอาคารโรงงานเก่าให้เป็นศูนย์ข้อมูลใหม่ ไม่เพียงเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานของอาคาร แต่ยังเปลี่ยนวิธีคำนวณมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีอยู่ด้วย

แหล่งข้อมูลและหมายเหตุขอบเขตข้อมูล

1. ดัชนีราคาเช่าพลังประมวลผลรวมของ SMM และดัชนีรายรุ่นย่อย: 1 กันยายน ถึง 2 พฤศจิกายน 2026 ราคาเช่ารายเดือนคิดเป็นหยวนต่อหน่วยต่อเดือน

2. IDC และ Inspur Information: รายงานการประเมินการพัฒนาพลังประมวลผล AI ของจีนปี 2026

3. รายงานไม่สมบูรณ์เกี่ยวกับพฤติกรรมผู้ใช้ตัวแทนสำนักงานในจีน และรายงานที่เกี่ยวข้องในหนังสือพิมพ์ Economic Daily ฉบับเดือนกันยายน 2026

4. กระทรวงอุตสาหกรรมและเทคโนโลยีสารสนเทศ: ความเห็นเกี่ยวกับการดำเนินการพัฒนานวัตกรรม "AI + เทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร" (2026–2028)

5. ฝ่ายประเมินราคาและประเมินมูลค่าของฮ่องกง: รายงานอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง 2026 และเว็บไซต์เฉพาะด้านศูนย์ข้อมูล

6. กรมการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบทมณฑลหูเป่ย การเปิดเผยโครงการเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2026 หนังสือพิมพ์ซินเจียงเดลี รายงานโครงการเมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2026

7. ข้อกำหนดสาธารณะจากการประชุม Open AI Infra Summit ปี 2026

ข้อมูลการแลกเปลี่ยนโครงการมาจากการหารือล่าสุดระหว่าง SMM และบุคลากรทางเทคนิคจากสถาบันวิจัยด้านการสื่อสารในฮ่องกง โดยไม่เปิดเผยชื่อหน่วยงานโครงการ เงื่อนไขการจ่ายไฟฟ้าและอาคารระดับประมาณ 10 เมกะวัตต์ที่กล่าวถึงในบทความเป็นข้อสังเกตเฉพาะกรณี และไม่ได้แสดงถึงสถานการณ์ทั่วไปของอาคารโรงงานที่มีอยู่ทั้งหมด