การปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเข้าสู่ "ยุคลดหนี้"
เมื่อเร็วๆ นี้ ซันแอค (Sunac China) ประกาศว่าผู้ถือหนี้ประมาณ 74% ของมูลหนี้คงค้างทั้งหมดได้ส่งจดหมายเพื่อเข้าร่วมข้อตกลงสนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศ บริษัท เคาน์ตี้การ์เด้น กรุ๊ป (Country Garden) ก็ประกาศว่าบริษัทได้บรรลุข้อตกลงร่วมกับเจ้าหนี้มากกว่า 70% ของพันธบัตรผลตอบแทนสูงในเรื่องหนี้ต่างประเทศ โดยมีเป้าหมายที่จะดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศให้เสร็จสิ้นภายในปีนี้
เมื่อซันแอคและเคาน์ตี้การ์เด้นประกาศความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศตามลำดับ การปรับโครงสร้างหนี้หรือการจัดระเบียบใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาจึงเร่งรัดขึ้น ตั้งแต่เดือนมิถุนายนเป็นต้นมา แผนการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ซีไอเอฟไอ (CIFI) และโกลเด้นวีล เทียนดี (Golden Wheel Tiandi) ได้รับการอนุมัติจากเจ้าหนี้แล้วโดยพื้นฐาน และจะดำเนินการต่อในการพิจารณาคดีของศาล ลูกาน กรุ๊ป (Logan Group) ได้เปิดเผยแผนการปรับโครงสร้างหนี้ โดยมีเป้าหมายที่จะผลักดันความพยายามในการปรับปรุงหนี้ให้ดีขึ้น
ในขณะเดียวกัน รูปแบบการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังเปลี่ยนจากการขยายเวลาไปสู่การลดหนี้อย่างแท้จริง ในจำนวนนี้ แผนการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศของซันแอคคาดว่าจะลดหนี้ได้ประมาณ 60,000 ล้านหยวน ข้อเสนอการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศของเคาน์ตี้การ์เด้นคาดว่าจะลดหนี้ได้สูงสุดถึง 11,600 ล้านดอลลาร์สหรัฐ การปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศของซีไอเอฟไอคาดว่าจะลดหนี้ต่างประเทศได้ประมาณ 5,270 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือเทียบเท่าประมาณ 37,900 ล้านหยวน
"หากบริษัทและนักลงทุนสามารถบรรลุข้อตกลงร่วมกันในเงื่อนไขของการปรับโครงสร้างหนี้ที่เกี่ยวข้องกับ 'การลดหนี้' เราเชื่อว่าแรงกดดันด้านสภาพคล่องระยะสั้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการบรรเทา ทำให้บริษัทเหล่านี้สามารถทุ่มเทพลังงานมากขึ้นในการฟื้นฟูสินทรัพย์และการขาย ซึ่งจะส่งผลกระทบในเชิงบวกต่อการรักษาเสถียรภาพของอุตสาหกรรมทั้งหมด" ชิ ลู่ลู่ (Shi Lulu) ผู้อำนวยการฝ่ายจัดอันดับองค์กร ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ของฟิทช์ เรทติ้งส์ (Fitch Ratings) กล่าวกับผู้สื่อข่าว
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการบรรลุข้อตกลงการปรับโครงสร้างจะสามารถบรรเทาแรงกดดันด้านการระดมทุนจากภายนอกได้ แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายในเรื่องกระแสเงินสดจากการดำเนินงานภายในชิ ลู่ลู่ เชื่อว่าในระยะสั้น คุณภาพโครงการที่มีอยู่และความสามารถในการฟื้นฟูสินทรัพย์เป็นปัจจัยสําคัญในการกําหนดกระแสเงินสดภายในองค์กรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์และการตัดสินใจของนักลงทุน
"แม้ว่าทางการรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นจะมีการปรับปรุงและปรับนโยบายอย่างต่อเนื่อง แต่การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเน้นไปที่เมืองระดับ 1 และเมืองระดับ 2 บางแห่งที่แข็งแกร่งเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในเมืองเหล่านี้กําลังรุนแรงขึ้น เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รัฐวิสาหกิจระดับชาติส่วนใหญ่ก็กําลังปรับตําแหน่งและมุ่งเน้นการพัฒนาในเมืองเหล่านี้เช่นกัน" ชิ ลู่ลู่ กล่าว "ว่าการปรับโครงสร้างองค์กรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะสามารถซื้อที่ดินในเมืองเหล่านี้ได้หรือไม่ จะมีผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาระยะกลางและระยะยาวของพวกเขา"
การเร่งรีบปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนํา เช่น ซันแนก และ เคาน์ตี้การ์เด้น ได้ประกาศความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างองค์กรของตนต่อเนื่องกัน โดยมีการลดหนี้บ่อยครั้งเป็นจํานวนหลายพันล้านดอลลาร์ ส่งสัญญาณว่ากระบวนการแก้ไขปัญหาหนี้ของอุตสาหกรรมได้เข้าสู่ช่วงวิกฤตแล้ว
"ปัจจุบัน ซันแนก ได้รับการสนับสนุนจากเจ้าหนี้ประมาณ 74% ของเจ้าหนี้ทั้งหมด ซึ่งบ่งชี้ว่าการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศเสร็จสิ้นไปแล้วเป็นส่วนใหญ่" นักวิเคราะห์ด้านการปรับโครงสร้างหนี้กล่าว เมื่อศาลตัดสินคดีปรับโครงสร้างหนี้ จะถือว่าได้รับการอนุมัติหากเจ้าหนี้ 75% ที่เข้าร่วมการลงคะแนนเสียงลงคะแนนเห็นด้วย
แหล่งข่าวที่ใกล้ชิดกับซันแนก บอกกับผู้สื่อข่าวว่า เมื่อการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศประสบความสําเร็จ ซันแนก จะกลายเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่แห่งแรกในอุตสาหกรรมที่มีหนี้ต่างประเทศลดลงเหลือ "ศูนย์" อย่างมีนัยสําคัญ ลดความเสี่ยงด้านหนี้ของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยมีการประเมินว่าการแก้ไขปัญหาหนี้ประมาณ 60,000 ล้านหยวน
การที่ซันแนกได้รับการสนับสนุนในการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศในระดับสูงไม่ใช่กรณีที่โดดเดี่ยว เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน อู๋ ปี้จุน ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินและกรรมการผู้จัดการของเคาน์ตี้การ์เด้น กล่าวในการประชุมผู้ถือหุ้นออนไลน์ว่า ได้บรรลุข้อตกลงร่วมกับเจ้าหนี้มากกว่า 70% เกี่ยวกับหนี้ที่มีผลตอบแทนสูง
นอกจากนี้ ซีไอเอฟไอ โฮลดิ้งส์ ก็มีความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศเช่นกันบริษัทประกาศว่าได้รับการสนับสนุนจากเจ้าหนี้ตามแผนในจำนวนที่เป็นไปตามกฎหมายที่กำหนดไว้แล้ว ในการประชุมเจ้าหนี้ตามแผนที่จัดขึ้นเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน และคาดว่าหนี้ต่างประเทศจะลดลงประมาณ 5,270 ล้านดอลลาร์หลังจากการปรับโครงสร้างหนี้ ขั้นตอนต่อไปคือการขออนุมัติจากศาลสำหรับแผนดังกล่าวในวันที่ 26 มิถุนายน
ในวันเดียวกันนั้น บริษัท โล่กัน กรุ๊ป ประกาศการปรับปรุงและปรับโครงสร้างแผนปรับโครงสร้างหนี้ของตนเอง ภายใต้แผนปรับโครงสร้างหนี้ใหม่นี้ สินทรัพย์เพิ่มเติมความน่าเชื่อถือ 29 รายการเดิมของพันธบัตรหลักทรัพย์จะถูกนำมาใช้สำหรับการแปลงเป็นตัวเลือกสินทรัพย์เฉพาะอย่างเต็มรูปแบบ รูปแบบการชำระหนี้ด้วยสินทรัพย์ (รวมถึงการชำระหนี้ด้วยสินค้าและการชำระหนี้ด้วยทรัพย์สินในรูปแบบทรัสต์) ภายใต้ตัวเลือกการชำระหนี้ด้วยสินทรัพย์ และตัวเลือกการรักษาหนี้ทั้งหมด เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการฟื้นฟูสินทรัพย์เพิ่มเติมความน่าเชื่อถือให้สูงสุด ในขณะเดียวกัน ผู้ถือหุ้นของบริษัทจะระดมทุนเพิ่มเติมและทรัพยากรหุ้นเพื่อใช้ในแผนปรับโครงสร้างหนี้ใหม่นี้
หลิว ชุ่ย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยองค์กรของ China Index Academy กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า ความเร่งรีบในการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เกิดจากสองปัจจัย ประการแรก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางการเงินกำลังเสนอวิธีการปรับโครงสร้างหนี้ที่หลากหลาย เช่น การแปลงหนี้เป็นหุ้น การขยายระยะเวลาการชำระหนี้ การชำระหนี้ด้วยสินทรัพย์ และการชำระหนี้เป็นเงินสด ซึ่งสามารถตอบสนองความต้องการของเจ้าหนี้ที่แตกต่างกันและเพิ่มความยอมรับของแผนดังกล่าว
ประการที่สอง ทัศนคติของเจ้าหนี้ได้เปลี่ยนไปภายใต้สภาพตลาดปัจจุบัน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวมาเป็นเวลานาน และเจ้าหนี้ตระหนักถึงความยากลำบากที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในการชำระหนี้ เมื่อเทียบกับการล้มละลายและการลดค่าสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง พวกเขาจึงมีแนวโน้มที่จะยอมรับแผนปรับโครงสร้างหนี้เพื่อปรับปรุงอัตราการชำระหนี้ให้ดีขึ้น นอกจากนี้ เจ้าหนี้บางรายหลังจากการโอนหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางการเงินอย่างต่อเนื่อง มีต้นทุนการถือครองที่ต่ำกว่า หากมูลค่าการกู้คืนเงินสดของแผนปรับโครงสร้างหนี้มีความน่าสนใจมากขึ้น พวกเขาก็ยินดีที่จะยอมรับมากขึ้น”
การแปลงหนี้เป็นหุ้นและการลดหนี้กลายเป็นแนวโน้มหลัก
สิ่งที่ควรสังเกตคือในปีนี้ การปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ก้าวจากการขยายระยะเวลาการชำระหนี้และการเลื่อนการชำระหนี้ไปสู่การลดหนี้และบรรเทาภาระหนี้อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้นจากแผนการปรับโครงสร้างหนี้ต่างประเทศของซันแคร์ (Sunac)、บ้านกรุ๊ป (Country Garden) และซีไอเอฟไอ โฮลดิ้งส์ (CIFI Holdings) พบว่า การลดเงินต้นหนี้ลงอย่างมากกลายเป็นลักษณะสำคัญ
การเปลี่ยนแปลงนี้อาจเกิดจากแรงกดดันหนี้สินที่รุนแรง ข้อมูลจากซีอาร์ไอซี (CRIC) แสดงให้เห็นว่า ขนาดหนี้ที่ครบกำหนดชำระของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะถึง 525,700 ล้านหยวน เพิ่มขึ้นจาก 482,800 ล้านหยวนในปี 2567
"ขนาดหนี้ที่ครบกำหนดชำระของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้สูงกว่าปี 2567 ส่งผลให้เกิดแรงกดดันในการชำระหนี้มากขึ้น ในขณะที่หลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์เร่งปรับโครงสร้างหนี้ มีแนวโน้มที่อัตราส่วนการลดหนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป" รายงานวิจัยของโอเรียนท์ ซีเคียวริตี้ส์ (Orient Securities) ระบุ
"ในปีนี้ อัตราส่วนการลดหนี้ในการปรับโครงสร้างหนี้ของหลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับระดับในปี 2566" จาง โบ (Zhang Bo) ประธานสถาบันวิจัย 58 อันจูเก๋ (58 Anjuke Research Institute) กล่าวกับผู้สื่อข่าว ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ ยอดขายรวมของ 100 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในขณะที่ยอดขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางการเงินลดลงอย่างชัดเจนยิ่งขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการคาดการณ์กระแสเงินสดดั้งเดิมของบริษัทเหล่านี้
"ภายใต้รูปแบบใหม่ คาดว่ากระแสเงินสดเข้าในอนาคตของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางการเงินจะลดลงอย่างต่อเนื่อง ช่องว่างกระแสเงินสดนี้ทำให้กลยุทธ์การขยายเวลาไม่ได้ผล มีเพียงการลดหนี้ผ่านการลดเงินต้นเท่านั้นที่จะทำให้ประโยชน์ของเจ้าหนี้สูงสุด" จาง โบ กล่าว
หลิว ชุย (Liu Shui) อธิบายเพิ่มเติมว่า เมื่อพิจารณาถึงการลดลงของขนาดตลาดบ้านใหม่ในระยะยาวและความจริงที่ว่าตลาดยังอยู่ในช่วงตกต่ำในระยะสั้น ด้วยแรงกดดันจากการลดค่าทรัพย์สินที่ยังคงมีอยู่ การขยายระยะเวลาการชำระหนี้เพียงอย่างเดียวอาจนำไปสู่ปัญหาการชำระหนี้ล่าช้าซ้ำซากและการขยายระยะเวลาครั้งที่สอง และไม่สามารถแก้ไขวิกฤตหนี้ได้อย่างถาวร
"ดังนั้น การแปลงหนี้เป็นหุ้นและการลดเงินต้นสามารถลดขนาดหนี้ของบริษัทได้ ชะลอแรงกดดันในการชำระหนี้โดยรวม และการแปลงหนี้เป็นหุ้นยังเพิ่มสินทรัพย์สุทธิไปพร้อมกัน ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อการซ่อมแซมงบดุลของบริษัทและสร้างเงื่อนไขให้เกิดการปรับปรุงผลประกอบการทางธุรกิจพื้นฐานของบริษัท" หลิว ชุย กล่าว
นักวิเคราะห์อุตสาหกรรมหลายรายชี้ว่า ในอนาคต ภายใต้แรงกดดันจากยอดขายบ้านใหม่ที่ผันผวนและการลดลงของมูลค่าสินทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีแรงกดดันในการชำระหนี้สูงขึ้นจะเร่งกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ของตน และอัตราส่วนการลดหนี้ที่เพิ่มขึ้นอาจกลายเป็นแนวโน้มที่แพร่หลาย
สภาพแวดล้อมนโยบายสนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
เบื้องหลังการเร่งปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือการปรับปรุงสภาพแวดล้อมนโยบายและเงื่อนไขการระดมทุนในตลาดไปพร้อมกัน
ในระดับนโยบาย นายหลี่ ยุนเซ่อ ผู้อำนวยการสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ กล่าวในงานแถลงข่าวของสำนักงานข้อมูลข่าวสารของรัฐบาลเมื่อวันที่ 7 พฤษภาคมว่า รัฐบาลจะเร่งนำระบบการระดมทุนหลายระบบที่ปรับแต่งให้เหมาะสมกับรูปแบบใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาใช้ เพื่อช่วยรักษาและเสริมสร้างเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์
"นั่นหมายความว่าในอนาคต จะมีการดำเนินการนโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง และการสนับสนุนทางสินเชื่อสำหรับบริษัทต่าง ๆ จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง" นายหลิว ชุ่ย กล่าว คาดว่านโยบาย "รายชื่อขาว" สำหรับการระดมทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง เพื่ออำนวยความสะดวกในการจัดสรรเงินทุนอย่างเป็นรูปธรรมและปรับปรุงฐานะทางการเงินของบริษัทต่าง ๆ
ในขณะเดียวกัน กลไกการประสานงานการระดมทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองมีบทบาทเชิงบวกในการรับประกันการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการอย่างราบรื่น สร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงิน บรรเทาแรงกดดันทางการเงินของบริษัทต่าง ๆ ส่งเสริมการแยกและแก้ไขความเสี่ยง และผลักดันการปรับปรุงความคาดหวังของตลาด ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อความคืบหน้าอย่างราบรื่นของงานปรับโครงสร้างหนี้
นักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ชี้ว่า คาดว่าบทบาทของการสนับสนุนนโยบายจะเริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้น ตัวอย่างเช่น รายชื่อขาวการระดมทุน 4 ล้านล้านหยวน และการซื้อและเก็บสะสมบ้านที่มีอยู่แล้วและที่ดินว่างเปล่าโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จะมีบทบาทในการส่งเสริมการชำระหนี้และการเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหา
ในระดับตลาด ค่าใช้จ่ายในการระดมทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลง ข้อมูลจากสถาบันดัชนีจีนแสดงให้เห็นว่า ในเดือนพฤษภาคมปีนี้ การระดมทุนด้วยพันธบัตรทั้งหมดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 28,880 ล้านหยวน เพิ่มขึ้น 23.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับการระดมทุนด้วยพันธบัตรอยู่ที่ 2.35% ลดลง 0.43 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และลดลง 0.41 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า
"ในแง่ของนวัตกรรมเชิงสถาบันในอนาคต เครื่องมือต่าง ๆ เช่น การออกแบบหลายชั้นของพันธบัตรแปลงสภาพ การบริการทรัสต์ และการปรับปรุงการระดมทุนเพื่อการควบรวมและซื้อกิจการ จะถูกนำมาใช้เพื่อปรับโครงสร้างทางเหตุผลของการปรับโครงสร้างหนี้ให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ความท้าทาย เช่น ความยั่งยืนของการฟื้นตัวของยอดขายและการซ่อมแซมสินเชื่อที่ช้า ยังคงต้องได้รับการแก้ไข" จาง โบ กล่าว
ในความเป็นจริง แม้ว่าการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะเร่งขึ้นแล้ว แต่ความเสี่ยงในอุตสาหกรรมก็ยังไม่ได้ถูกกวาดล้างออกไปอย่างสมบูรณ์
หลิว ชุ่ย เชื่อว่าความสำเร็จในการปรับโครงสร้างของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะหลุดพ้นจากวิกฤตแล้ว การปรับโครงสร้างหนี้ที่ประสบความสำเร็จจะช่วยบรรเทาความเสี่ยง แต่เพื่อให้บริษัทสามารถหลุดพ้นจากวิกฤตได้อย่างแท้จริง พวกเขายังต้องการการสนับสนุนจากการฟื้นตัวของตลาด เพียงหลังจากที่ฐานรากของพวกเขาดีขึ้นเท่านั้นที่พวกเขาจะสามารถหลีกเลี่ยงการขยายเวลาหรือการปรับโครงสร้างหนี้ซ้ำซากได้