Чтобы повысить жизнеспособность рынка, Гуанчжоу предпринял важный шаг по оптимизации своей политики в сфере недвижимости.
13 июня Гуанчжоу опубликовал «План реализации специальных мер по стимулированию потребления (проект для публичного обсуждения)», приглашая общественность к обсуждению. В плане четко предлагается «систематически снизить ограничения на потребление, оптимизировать политику в сфере недвижимости, полностью отменить ограничения на покупку, ограничения на продажу и ограничения на цены, а также снизить соотношение первоначального взноса и процентные ставки по кредитам».
В этом проекте для публичного обсуждения потребление недвижимости рассматривается как «ключевое звено» в повышении общей жизнеспособности потребительского рынка. Аналитики отрасли в целом считают, что реализация этой серии мер будет эффективно стимулировать рынок недвижимости Гуанчжоу и ускорить процесс стабилизации цен на жилье.
Более важно то, что Чжан Бо, президент Института исследований 58 Anjuke, заявил, что Гуанчжоу, как город первого уровня, посылает всеобъемлющий и четкий сигнал о смягчении политики, что указывает на повышение вероятности дальнейшего смягчения политики в городах первого уровня.
Четкий сигнал о всеобъемлющем смягчении
«Этот шаг делает Гуанчжоу потенциально первым городом первого уровня в стране, который полностью отменит «четыре ограничения» — ограничения на покупку, ограничения на продажу, ограничения на цены и ограничения на кредиты», — сказал Чжан Бо журналистам.
Фактически, Гуанчжоу уже заложил основу для смягчения политики в сфере недвижимости.
Чэнь Сюэцян, директор по исследованиям Южно-Китайского филиала Китайской академии индексов, заявил в интервью журналистам, что полное отменение ограничений на продажу и покупку, упомянутых в этом «проекте для публичного обсуждения», уже было полностью реализовано в Гуанчжоу в мае и сентябре 2024 года соответственно. Хотя ранее не было опубликовано никакого официального документа об отмене ограничений на цены, эта политика уже практиковалась, что означает, что застройщики все еще должны были регистрировать цены, но правительство больше не предоставляло рекомендуемые цены.
Что касается кредитной политики, Чэнь Сюэцян добавил, что в настоящее время соотношение первоначального взноса для первого и второго коммерческих кредитов в Гуанчжоу составляет 15%, при этом процентная ставка по первому коммерческому кредиту составляет 3%, а процентная ставка по жилищному фонду — 2,6%, что уже находится на относительно низком уровне. В будущем есть возможность для дальнейшего снижения коэффициентов первоначального взноса по кредитам из жилищного накопительного фонда.
С точки зрения ситуации на рынке недвижимости Гуанчжоу, корректировки политики также очень необходимы.
По словам Чжан Бо, основываясь на данных о ценах на жилье, опубликованных Государственным статистическим управлением, Гуанчжоу является городом первого уровня, который сталкивается с относительно значительным давлением на снижение цен на жилье, при этом как на рынке новостроек, так и на рынке вторичной недвижимости в этом году наблюдается тенденция к снижению. Хотя онлайн-данные Anjuke показывают, что в июне общие цены на вторичную недвижимость стабилизировались, снижение цен было более заметным в периферийных районах, таких как Байюнь, Панью, Наньша и Цзэнчэн.
«Поэтому целью комплексной отмены ограничений на покупку, ограничений на продажу и ограничений на цены, а также снижения коэффициентов первоначального взноса и процентных ставок по кредитам является устранение административного вмешательства, возврат рынка к динамике, основанной на спросе и предложении, стимулирование сделок с недвижимостью и ускорение стабилизации цен на жилье», — сказал Чжан Бо.
Чэнь Сюэцян также считает, что проект для общественного обсуждения четко расширяет сферу отмены, включая ограничения на перепродажу и ограничения на цены, и подчеркивает необходимость снижения коэффициентов первоначального взноса и процентных ставок. Это всестороннее подтверждение уже реализованной политики, посылающее сильный сигнал о смягчении на рынок.
Несколько аналитиков отметили, что среди городов первого уровня Гуанчжоу часто первым вводил меры по смягчению в прошлом, и новые политики в Гуанчжоу на этот раз могут продолжить вызывать цепную реакцию, при этом другие города первого уровня, возможно, последуют их примеру в ослаблении ограничений своей политики.
Многоаспектные усилия по активизации спроса
Помимо смягчения основных ограничительных мер, текущий план Гуанчжоу также предусматривает меры с разных сторон, направленные на активизацию скрытого спроса и всестороннее удовлетворение потребностей в жилищном потреблении.
В плане четко предлагается постепенно продвигать реконструкцию городских деревень и старых жилых районов, с планом начать реконструкцию более 150 старых жилых районов и модернизировать более 9 000 старых жилых лифтов к 2025 году, достигнув объема инвестиций в основной капитал в размере 100 млрд юаней в реконструкцию городских деревень.
«Такие количественные целевые показатели демонстрируют акцент Гуанчжоу на обновление городской среды и его решимость вкладывать средства на постоянной основе», — проанализировал Чжан Бо. В качестве одной из основных мер по оптимизации политики в сфере недвижимости Гуанчжоу в последние годы активно продвигает реконструкцию старых жилых районов, лидируя в стране. Благодаря институциональным инновациям, разнообразию участников и точному выполнению мероприятий удалось достичь позитивного взаимодействия между улучшением условий жизни людей и развитием города.
Между тем Янь Юэцзинь подчеркнул, что реконструкция городских деревень будет эффективно способствовать высвобождению скрытого спроса на покупку или аренду жилья.
В плане также предлагается «активизировать использование специальных займов для приобретения существующего коммерческого жилья в качестве жилья для переселенцев».
Фактически, Гуанчжоу является одним из лидеров в стране в области приобретения и хранения специальных облигаций. Янь Юэцзинь считает, что упоминание этого в текущем плане указывает на то, что специальные займы будут и впредь играть важную роль в последующем приобретении существующего коммерческого жилья для переселенцев.
Кроме того, план требует постоянной оптимизации политики использования жилищного накопительного фонда, поддержки вкладчиков в получении индивидуальных жилищных займов из жилищного накопительного фонда при одновременном снятии средств из него для оплаты первоначального взноса за жилье, а также дальнейшей оптимизации мер политики по снятию средств на аренду.
Эксперты отрасли считают, что благодаря всесторонней отмене ограничительных мер, постоянной оптимизации кредитной политики, а также пакету стимулирующих мер поддержки, включая реконструкцию городских деревень, использование существующего жилья и поддержку со стороны жилищного накопительного фонда, Гуанчжоу стремится разблокировать цепочку потребления жилья и влить уверенность в рынок. Если политика будет успешно реализована, Гуанчжоу не только станет первым городом первой категории, который попрощается с эпохой «четырех ограничений» (ограничения на покупку, продажу, цены и займы), но и предоставит пример для других крупных городов.