주요 부동산 개발사들 부채 감축 폭풍: 쑤닥, 역외 채권자 74% 지지 확보, 컨트리 가든 70% 합의 도달

부동산 기업의 채무 재조정이 "부채 축소 시대"로 접어들 전망이다.

최근 쑤난중국은 기존 부채 총 원금 잔액의 약 74%에 해당하는 채권자들이 역외 채무 재조정 지원 합의에 참여하는 동의서를 제출했다고 발표했다. 비구이위안도 역외 채무 관련 고수익 채권에 대해 70% 이상의 채권자와 합의를 이루었으며, 올해 안에 역외 채무의 전면적 재조정을 완료하는 것이 목표라고 밝혔다.

쑤난과 비구이위안이 잇달아 역외 채무 재조정 진척 상황을 발표하면서, 부실 부동산 기업들의 채무 재조정 또는 회생 작업이 가속화되고 있다. 6월 이후로 CIFI, 골든휠 티앤디 등 부동산 기업의 역외 채무 재조정안이 기본적으로 채권자들의 승인을 얻어 법원 심리 단계로 접어들 예정이다. 로건그룹은 채무 재조정 계획을 발표하며 채무 최적화 작업을 추진 중이다.

이와 동시에, 부동산 기업의 채무 재조정 모델이 만기 연장에서 실질적인 부채 감축으로 전환되고 있다. 이 중 쑤난의 역외 채무 재조정안은 약 600억 위안의 부채를 감축할 것으로 예상된다. 비구이위안의 역외 채무 재조정 제안은 최대 116억 달러의 부채 감축이 전망된다. CIFI의 역외 채무 재조정은 약 52억 7천만 달러, 한화 약 379억 위안 상당의 역외 부채를 감축할 것으로 보인다.

"기업과 투자자들이 '부채 감축'을 수반하는 채무 재조정 조건에 합의할 수 있다면, 부동산 기업의 단기 유동성 압박이 완화되어 자산 활성화와 판매에 더 많은 역량을 집중할 수 있고, 이는 업계 전반의 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 생각합니다."라고 피치 레이팅스 아시아태평양 기업평가 담당 이사 스루루가 기자에게 전했다.

그러나 재조정 합의로 외부 자금 조달 압력은 완화되지만, 부동산 기업들은 여전히 내부 영업 현금 흐름에 어려움을 겪고 있다. 석루루는 단기적으로 기존 프로젝트의 품질과 자산 재활성화 능력이 부동산 기업의 내생적 현금흐름과 투자자 결정을 좌우하는 중요한 고려 사항이라고 본다.

"중앙 및 지방정부가 정책을 지속적으로 최적화·조정하고 있음에도 불구하고 부동산 시장 회복은 주로 1선 도시와 일부 강세 2선 도시에 집중될 수 있습니다. 그러나 대부분의 국유 부동산 기업들도 이들 도시에 재집중하며 개발을 진행하고 있어 경쟁이 심화되고 있습니다."라고 석루루는 말했다. "구조조정 중인 부동산 기업이 이들 도시에서 토지를 보충할 수 있는지 여부는 중장기 발전에 중대한 영향을 미칠 것입니다."

부동산 기업의 채무 구조조정 가속화

최근 쑤닥(Sunac)과 컨트리 가든(Country Garden) 등 주요 부동산 기업들이 수천억 위안 규모의 채무 감면을 포함한 구조조정 진행 상황을 잇따라 발표하면서 업계의 부채 해결 과정이 중요한 단계에 접어들었음을 시사했다.

"현재 쑤닥은 전체 채권자의 약 74%로부터 지지를 확보하여 역외 채무 구조조정이 실질적으로 완료되었음을 나타냅니다."라고 한 채무 구조조정 애널리스트는 말했다. 법원이 채무 구조조정 사건에 대해 판결할 때, 투표에 참여한 채권자의 75%가 찬성하면 승인된 것으로 간주된다.

쑤닥에 정통한 소식통은 기자에게 역외 채무 구조조정이 성공하면 쑤닥이 업계 최초로 역외 채무를 사실상 '제로' 수준으로 정리한 대형 부동산 기업이 될 것이며, 이를 통해 상장사 수준에서의 채무 위험이 크게 완화되고 약 600억 위안 규모의 채무가 해소될 것으로 추정된다고 전했다.

쑤닥의 역외 채무 구조조정이 높은 지지를 받은 것은 고립된 사례가 아니다. 6월 5일 컨트리 가든의 우비쥔 최고재무책임자(CFO) 겸 사내이사는 온라인 주주총회에서 고수익 채무에 대해 70% 이상의 채권자와 합의에 도달했다고 밝혔다.

또한 쉬후이홀딩스(CIFI Holdings)도 역외 채무 구조조정에서 진전을 보였다. 동사는 6월 3일 계획 채권자 회의에서 필요한 법적 다수결 지지를 확보했으며, 구조조정 후 역외 채무가 약 52억 7천만 달러 감소할 것으로 예상된다고 발표했다. 다음 단계는 6월 26일 법원의 계획 승인을 구하는 것이다.

같은 날 로건그룹(Logan Group)은 채무 구조조정 계획의 최적화 및 조정을 발표했다. 새로운 구조조정 계획에 따르면, 기초 채권의 기존 29개 신용보강 자산은 특정 자산 옵션의 전환, 자산-채무 정산 방식(현물 출자와 신탁 채무 정산 포함) 하의 자산-채무 옵션 및 전체 채무 보류 옵션에 사용되어 신용보강 자산의 재활성화를 극대화할 예정이다. 동시에 회사 주주들은 새로운 구조조정 계획을 위해 추가 현금 및 지분 자원을 조달할 것이다.

중국지수연구원(China Index Academy) 기업연구 총괄 류수이는 기자에게 부동산 기업의 채무 구조조정 가속화는 두 가지 요인에 기인한다고 말했다. 첫째, 부실 부동산 기업들이 채무-지분 전환, 채무 만기 연장, 자산 출자, 현금 상환 등 다양한 구조조정 방식을 결합하여 제시함으로써 다양한 채권자의 요구를 충족시키고 계획의 수용성을 개선하고 있다.

둘째, 현재 시장 상황 하에서 채권자들의 태도가 변화했다. "부동산 시장이 오랜 기간 조정을 겪으면서 채권자들은 부동산 기업의 채무 상환 어려움을 인지하고 있습니다. 파산 청산과 지속적인 자산 가치 하락보다는 채무 상환율을 개선하기 위해 구조조정 계획을 수용하는 쪽을 더 선호합니다. 또한 일부 채권자들은 부실 부동산 기업의 채무가 지속적으로 이전된 후 보유 원가가 낮아진 상태로, 구조조정 계획의 현금 회수 가치가 더 매력적일 경우 이를 더 기꺼이 수용합니다."

채무-지분 전환과 채무 원금 감면이 주류로 부상

주목할 점은 올해 부동산 기업의 채무 구조조정이 만기 연장 및 상환 유예 단계에서 채무 축소 및 부담 경감이라는 심화 국면으로 접어들었다는 것이다. 쑤닥, 컨트리 가든, 쉬후이홀딩스의 역외 채무 구조조정 계획에 따르면, 상당한 규모의 채무 원금 감면이 핵심 특징으로 자리 잡았다.

이러한 변화는 심각한 채무 압력에 의해 촉발된 것일 수 있다. CRIC 데이터에 따르면 2025년 부동산 기업의 만기 채무 규모는 5,257억 위안에 달해 2024년의 4,828억 위안에서 더욱 증가할 전망이다.

"올해 부동산 기업의 만기 채무 규모가 2024년보다 커서 상환 압력이 더욱 거세지고 있습니다. 여러 부동산 기업이 채무 구조조정을 진행함에 따라 채무 감면 비율이 증가하는 추세가 점차 나타나고 있습니다."라고 오리엔트증권(Orient Securities) 연구 보고서는 지적했다.

"올해 많은 부동산 기업들의 채무 구조조정에서 채무 감면 비율이 2023년 수준을 크게 상회하고 있습니다."라고 58안쥐커연구원(58 Anjuke Research Institute) 원장 장보는 기자에게 말했다. 올해 1~5월 상위 100개 부동산 기업의 총 매출은 전년 동기 대비 감소했으며, 부실 부동산 기업의 매출 감소폭은 더욱 두드러져 이들 기업의 기존 현금흐름 예측 모델에 직접적인 변화를 초래했다.

"새로운 모델 하에서 부실 부동산 기업의 미래 현금 유입은 지속적으로 감소할 것으로 예상됩니다. 이러한 현금흐름 격차로 인해 단순 만기 연장 전략은 무효화됩니다. 오직 채무 감면을 통해서만 채권자의 이익을 극대화할 수 있습니다."라고 장보는 말했다.

류수이는 장기적으로 신규 주택 시장의 절대적 규모 감소와 단기적으로 시장이 여전히 바닥을 다지고 있는 상황 속에서 자산 가치 하락 압력이 지속되는 점을 고려할 때, 단순히 상환 기간을 연장하는 것은 반복적인 연체와 2차 연장 문제를 야기할 수 있으며, 채무 위기를 근본적으로 해결할 수 없다고 덧붙여 설명했다.

"따라서 채무-지분 전환과 원금 감면은 회사의 채무 규모 축소를 실현하고 전반적인 채무 상환 압력을 분산시키며, 동시에 순자산을 증가시켜 회사의 대차대조표 수리와 기본적인 경영 실적 개선을 위한 여건을 조성하는 데 유리합니다."라고 류수이는 말했다.

다수의 업계 애널리스트들은 향후 불안정한 신규 주택 판매와 자산 가치 하락 압력 속에서 더 큰 채무 상환 압박에 직면한 부동산 기업들이 채무 구조조정 과정을 가속화할 것이며, 채무 감면 비율 증가가 광범위한 추세가 될 수 있다고 지적한다.

정책 환경이 부동산 기업 채무 구조조정에 지원 제공

부동산 기업의 채무 구조조정 가속화 이면에는 정책 환경과 시장 자금 조달 여건의 동시 개선이 자리하고 있다.

정책적 차원에서 리윈쩌 국가금융감독관리총국 국장은 5월 7일 국무원 신문판공실 기자회견에서 정부가 부동산 시장의 안정적 회복을 유지하고 공고히 하는 데 도움을 주기 위해 부동산의 새로운 발전 모델에 적합한 일련의 금융 제도 도입을 가속화할 것이라고 밝혔다.

"이는 향후 더 많은 지원 정책이 지속적으로 시행되고 기업에 대한 대출 지원이 지속적으로 증가할 것임을 의미합니다."라고 류수이는 말했다. 부동산 프로젝트 자금 조달을 위한 '화이트 리스트' 정책이 계속 정교화되어 자금의 실질적 배정을 용이하게 하고 기업의 재무 상태를 개선할 것으로 예상된다.

동시에 도시 부동산 금융 조정 메커니즘은 프로젝트의 원활한 건설과 인도 보장, 금융 기관의 신뢰 안정화, 기업의 재무적 압력 완화, 위험 격리 및 해소 촉진, 시장 기대 개선을 유도하는 데 긍정적 역할을 하여 채무 구조조정 작업의 원활한 진행에 도움이 될 전망이다.

한 부동산 업계 애널리스트는 정책 지원의 역할이 점차 두드러질 것으로 예상된다고 지적했다. 예를 들어, 4조 위안 규모의 금융 화이트리스트와 부동산 기업이 보유한 기존 주택 및 유휴 토지의 수매·저장이 부실 부동산 기업의 자산 청산과 채무 상환 촉진에 일정한 역할을 할 것이다.

시장 차원에서는 부동산 기업의 자금 조달 비용이 하락했다. 중국지수연구원 데이터에 따르면 올해 5월 부동산 기업의 총 채권 자금 조달 규모는 288억 8천만 위안으로 전년 동기 대비 23.5% 증가했다. 채권 자금 조달의 평균 금리는 2.35%로 전년 동기 대비 0.43%포인트 하락, 전월 대비 0.41%포인트 하락했다.

"향후 제도 혁신 측면에서는 전환사채의 계층적 설계, 서비스 신탁, M&A 자금 조달 최적화 등의 도구를 활용하여 부동산 기업의 채무 구조조정 논리를 재편할 것입니다. 그러나 판매 회복의 지속 가능성, 느린 신용 회복 등의 과제는 여전히 해결해야 합니다."라고 장보는 말했다.

실제로 부동산 기업의 채무 구조조정이 가속화되었음에도 불구하고 업계의 위험은 아직 완전히 해소되지 않았다.

류수이는 부동산 기업의 구조조정 성공이 위기로부터의 완전한 탈출을 의미하지는 않는다고 본다. 성공적인 채무 구조조정은 위험 완화에 도움이 되겠지만, 기업이 진정으로 위기에서 벗어나려면 여전히 시장 회복의 뒷받침이 필요하다. 기본 경영 상황이 개선된 후에야 반복적인 연장 또는 구조조정을 피할 수 있을 것이다.