최근 선전시 주택건설국이 발표한 '선전시 도시재생단지 내 철거 및 재개발 관련 보금자리주택 배분 규정'이 큰 관심을 끌고 있다.
최신 정책에 따르면, 선전시 도시재생단지 계획에서 배정된 보금자리주택은 다른 유형의 주택과 조화롭게 계획 및 배치되어야 한다. 배정된 보금자리주택 부지의 양도가 불가능할 경우, 동일 부지 내 상업용 주택과 동시에 설계, 시공 및 인도되어야 한다.
업계 관계자들은 선전시 도시재생 프로젝트의 보금자리주택 관련 신규 규정이 두 가지 주요 특징을 가지고 있다고 지적했다.
"첫째, 기존 프로젝트는 판매용 보금자리주택 비율을 줄이고 상업용 주택으로 전환할 수 있다. 단지 계획이 승인되었으나 아직 착공되지 않은 프로젝트의 경우, 판매용 보금자리주택 연면적의 40%를 상업용 주택으로 조정할 수 있다. 둘째, 신규 프로젝트 또는 단지 계획이 승인되지 않은 프로젝트의 경우, 보금자리주택 배분 및 양도에 대한 새로운 규칙을 명확히 하여 도시재생 프로젝트의 배분 비율을 줄이고 시장에 명확한 신호를 보냈다"고 광둥성 주택정책연구센터 리위지아 수석연구원은 설명했다.
선전시의 최신 정책은 '국무원의 보금자리주택 계획 및 건설에 관한 지도 의견' 시행 전에 승인되었으나 아직 착공되지 않은 도시재생 프로젝트에 적용된다.
중국지수연구원 화난지점 쑨훙메이 수석분석가는 이 정책이 국가의 '새 주택 개혁' 전략을 실행하고 지역 주택 공급 구조를 최적화하기 위한 중요한 조치라고 지적했다. 철거 및 재개발이 포함된 도시재생단지의 경우, 개발 주체는 해당 요건을 충족할 때 다음 두 가지 보금자리주택 전환 규칙 중 하나를 선택할 수 있다.
첫 번째 옵션은 40%를 상업용 주택으로 전환하고 60%를 무상으로 양도하는 것이다. 즉, 개발 주체는 원래 계획된 판매용 보금자리주택(예: 인재주택 또는 공유소유주택)의 40%를 상업용 주택으로 조정할 수 있으며, 나머지 60%의 부지 면적(평균 용적률 기준)을 무상으로 정부에 양도하여 정부가 조정 건설 또는 배분하도록 할 수 있다.
두 번째 옵션은 50%를 상업용 주택으로, 50%를 임대형 보금자리주택으로 전환하는 것이다. 이는 50%를 상업용 주택으로 전환하고 나머지 50%를 공공임대주택 또는 저렴한 임대주택으로 조정하여 보금자리주택 구조를 더욱 최적화하는 방안이다.
"선전시의 신규 정책은 세 가지 유형의 지역(핵심 지역 20%, 과도기 지역 18%, 개발 지역 15%)에서 차별화된 배분 비율과 동적 조정 메커니즘을 통해, 부지 양도 시 토지 부담금 면제 및 간소화된 승인 절차와 같은 인센티브와 결합되어 개발사의 참여 의지를 높이는 데 도움이 될 것"이라고 쑨훙메이는 말했다.
레예지아 연구센터 당리샤 소장은 기자에게, 신규 규정은 한편으로 보금자리주택의 다채널 공급을 늘리고, 다른 한편으로 비례 배분, 토지 부담금 면제, 판매용 보금자리주택을 상업용 주택으로 조정하는 등의 조치를 통해 개발 주체의 부담을 줄인다고 설명했다.
"개발 주체의 수익 마진을 보장하는 것은 도시재생 및 변혁 프로세스를 촉진하고 더 지속 가능하고 건강한 발전 모델을 구축하는 데 도움이 된다"고 당리샤는 덧붙였다.
분석가들은 선전시가 기존 프로젝트 내 보금자리주택 부분을 조정하여 적격 부분을 상업용 주택으로 전환할 수 있도록 한 결정이 부분적으로는 이러한 기존 프로젝트의 착속을 촉진하기 위한 것이라고 말했다.
리위지아의 관점에서, 오랫동안 도시재생은 선전시 부동산 시장의 원동력이었다. 이 원동력은 두 가지 방식으로 나타난다. 한편으로 도시재생 프로젝트의 수요가 시장에 구매력을 제공하고, 다른 한편으로 핵심 지역의 도시재생 프로젝트가 새로운 고품질 프로젝트 공급의 중요한 원천이 되어 구역의 발전 전망을 높이고 토지 가치를 향상시키며 고급 시장의 거래를 촉진하는 데 적극적인 역할을 했다.
"동시에, 시장 침체와 재정 균형 유지의 어려움으로 인해 기존 프로젝트가 기존 배분 규칙 하에서 계속되기 어려웠다는 점에 주목해야 한다. 이는 부동산 시장의 추진력을 약화시킬 뿐만 아니라 재정착, 부실 자산, 삼각 채무와 같은 문제를 초래하여 개발 투자 및 고정 자산 투자에 영향을 미쳤다. 따라서 이번 정책 조정의 목적 중 하나는 기존 프로젝트의 착속을 촉진하고 재정착과 같은 역사적 문제를 해결하며, 도시재생 부문의 유동성 부족이라는 병목 현상을 해결함으로써 도시재생의 가속기 역할을 강화하고 공급 및 수요 양측에서 부동산 시장의 발전 동력을 활성화하는 것이다"라고 리위지아는 덧붙였다.
쑨훙메이는 선전시의 조정이 보금자리주택 건설의 완화가 아니라 유연한 메커니즘을 통해 시장과 보금자리주택 수요의 균형을 맞추고, 일부 보금자리주택을 상업용 주택으로 전환하여 지연된 프로젝트의 실행을 가속화하며, 주택 시장이 '보금자리주택과 상업용 주택의 이중 궤도 시스템'으로 전환되는 것을 촉진하는 것이라고 믿는다. 이는 선전시가 부동산 개발의 새로운 모델을 탐구하는 데 있어 중요한 한 걸음이라고 평가했다.