선전이 분양형 서민주택 모델을 대폭 조정했다.
5월 28일 오후, 선전시 주택건설국은 공식 웹사이트를 통해 '선전시 분양형 서민주택 관리 방법(의견수렴안)'에 대한 의견을 공개적으로 수렴한다고 밝혔다.
분양형 서민주택은 주택 보장 체계 내 주택 유형으로, 관련 정책 및 계획에 따라 건설되며, 주택 면적, 판매 가격, 사용 및 처분 권한이 제한되고 폐쇄적으로 관리된다. 주택 문제가 있는 저소득 근로자 가구에 분양되는 완공된 주택 형태로 판매된다.
의견수렴안은 총 5장 37조로, 분양형 서민주택의 신청 조건, 분양 방식 및 절차, 폐쇄 관리, 감독 등을 명확히 규정하고 있다.
선전의 새 조치는 기존 대비 어떤 점이 달라졌을까?
이에 대해 러유지아의 분석가는 선전에 현재 인재 주택, 분양형 서민주택, 공유 지분 주택, 분양형 서민주택 등 4종의 서민주택이 있으며, 이 중 인재 주택, 분양형 서민주택, 공유 지분 주택의 공급이 중단되었다고 소개했다. 최신 관리 방법에 따르면, 선전은 향후 분양형 서민주택만 공급할 예정이다.
앞서 언급한 분석가는 "비교해 보면 신·구 조치의 차이는 신청 조건, 완전한 소유권 획득 가능 여부, 재판매 제한 등에서 나타난다. 실제로 선전은 작년에 이미 관련 규칙을 최적화했는데, 예를 들어 공유 지분 주택은 5년 후 폐쇄 시스템 내에서 이전이 가능하도록 하고, 분양형 서민주택과 인재 주택에 대해서도 가격 차액 보충 공식을 확정했다"고 말했다.
구체적으로, 분양형 서민주택의 신청 조건은 주로 선전시 호적 보유, 선전 내 자가 주택 미보유, 5년(또는 시 정부가 규정한 인재 도입 호적 승인 조건을 충족하는 경우 3년) 이상의 사회보험료 연속 납부 등이 있다.
가격 측면에서는 분양 토지의 비용 회수, 건축 및 설치 비용, 적정하고 합리적인 이윤, 관련 세금 및 비용의 원칙을 바탕으로 하되, 경제사회 발전, 주택 시장 수급 관계, 근로자 가구의 경제적 부담 능력 등을 적절히 고려하여 종합적으로 결정된다. 분양형 서민주택의 판매 가격은 주무 부처가 위탁한 전문기관이 산정하여 제안하고, 선전시 정부의 승인을 거쳐 시행된다.
또한 새로운 조치는 분양형 서민주택에 대해 엄격한 폐쇄적 관리를 실시하며, 어떠한 방식으로든 분양형 서민주택을 상업 주택으로 전환하는 것을 금지하고 있다. 주택 소유자가 구매 후 분양형 서민주택을 처분하고자 할 경우, 판매 계약 체결일로부터 3년 후에 선전시 주택 관리 기관의 정보 플랫폼을 통해 폐쇄적 이전을 신청하여 적격자에게 분양형 서민주택을 이전할 수 있다. 선전시 주택 관리 기관은 참고 가격의 상한선을 설정하여 이전 행위를 규제할 수 있다.
서민주택 판매 대상자가 1년 이상 매수되지 않을 경우, 주택 관리 기관은 실제 상황에 따라 전담 서민주택 기관이나 기타 기관을 조직하여 재매입할 수 있다. 재매입 가격 = 최초 구매 가격 × (1 - 연간 감가상각 계수 × 건물 사용 연수), 연간 감가상각 계수는 1%로 정해진다.
업계 관계자들은 분양형 서민주택의 가장 큰 장점 중 하나가 가격이며, 이는 많은 선전 신규 거주자들에게 큰 매력으로 작용한다고 지적한다.
"공유 지분 주택은 분양형 서민주택의 주요 공급 방식이며, 분양형 서민주택의 순환 거래 폐쇄 제한과 2차 양도 감가상각 규정으로 인해 재정적 속성은 사라졌지만, 미래 거래에서는 일정한 손실이 있을 수 있다. 다만 이러한 주택이 시장에서 효과적으로 소화될 수 있을지는 다소 불확실하다"고 선전시 부동산 중개인은 말했다.
선전이 분양형 서민주택 모델을 최적화하는 이유에 대해 분석가들은 이 지역의 대규모 서민주택 건설과 관련이 있다고 지적한다.
광둥성 주택 정책 연구 센터의 수석 연구원 리위자는 "주택 보장의 취약점을 보완하는 것은 올바른 방향이다. 그러나 단기간에 서민주택 공급이 급증하면서 서민주택과 상업 주택 간의 상호작용에 대한 고려가 부족했고, 상업 주택 시장이 급등에서 하락세로 전환되는 큰 변동성을 충분히 고려하지 못했다. 또한 이 건설 임무를 주로 단일 기업인 안쥐 그룹(구 안쥐 포함)이 수행함에 따라 안쥐 그룹의 자금 조달 압박과 기업 경영, 자금 조달 안전, 국유 자산의 가치 보전 및 증식에 대한 시장 변동 압력이 발생했다"고 말했다.
그는 나아가 현재 선전에 분양되었지만 아직 판매되지 않은 기존 서민주택이 약 2만 호, 미분양 물량이 1만 5천 호로 총 약 3만 5천 호에 달하며, 이는 기존 상업 주택 신규 물량을 초과한다고 밝혔다. 그러나 상업 주택의 재고는 분산된 개발업체들이 부담하는 반면, 선전의 서민주택은 단일 기업이 맡고 있어 후자에 상당한 압박이 가해지고 있다. 새 규정 도입으로 안쥐 그룹의 부담이 완화될 것으로 보인다.
러요우지아 마케팅 사장 허링은 분양형 서민주택이 선전의 새로운 정책에 따라 신규 거주자와 젊은 층의 주택 수요를 효과적으로 해결해, 더 낮은 비용으로 선전에 정착할 수 있게 하여 선전의 인재 유치와 경제 발전을 지원할 것이라고 보았다.
허링은 "의견 수렴안은 선전의 분양형 서민주택이 주로 소형 1실 및 2실의 현장 구매 가능한 주택으로 구성되며, 3년간의 폐쇄 보유 기간을 둔다고 명확히 밝혔다. 만약 처분을 원할 경우, 3년 기간이 끝나기를 기다렸다가 폐쇄 순환 거래에 참여해야 하며, 매매에 따른 가치 상승은 발생하지 않는다. 이러한 규정은 분양형 서민주택이 실수요를 충족시키는 데 집중하도록 보장할 것이다"고 말했다.
일부 업계 전문가들은 선전이 분양형 서민주택의 신청 기준을 완화함에 따라 상업 주택 시장에 일정 부분 영향을 미칠 수 있다고 본다.
리위자는 "정책이 완화된다면 총 가격 250만~400만 위안의 상업 주택 시장과 경쟁할 수 있다"고 덧붙였다. 한편으로는 같은 예산으로 주택 구매자들이 남산 등 핵심 지역의 서민주택을 우선시하여 룽화, 광밍, 룽강 등 지역의 상업 주택 수요가 감소할 수 있다. 다른 한편으로는 기존의 서민주택과 상업 주택의 '평행 트랙'이 교차하고, 실수요가 있는 일부 가족들이 서민주택 시장으로 이동하여 주변 지역 상업 주택의 판매 여지를 더욱 압박할 수 있다. 물론 구체적인 영향은 지역별 규모 등의 요인에 따라 달라질 것이다.
선전 시장 성과를 보면, 러유지아의 최신 모니터링 데이터에 따르면 올해 5월 1일부터 27일까지 선전의 신축 주택(기존 주택 및 사전 판매 주택 포함)은 총 2,625호 판매되어 전월 대비 20% 감소했다. 중고 주택 판매 호수는 4,145호로 전월 대비 22% 감소했지만 전년 동기 대비 21% 증가했다.