부동산 시장의 심층 조정을 배경으로, 지방 주택 정책에 중대한 돌파구가 마련되었다.
최근 허난성 신양시가 신규 양도된 토지 개발에 대해 완공 주택 판매를 전면 시행하는 조치를 내놓았다. 분석가들은 신양이 올해 전국 최초로 이 모델을 시행한 도시가 되었다고 지적했다.
"신양의 이번 조치는 주택 구매자의 신뢰를 높일 뿐만 아니라 판매 규칙을 재편하여 업계를 새로운 모델로 전환하려는 시도입니다."라고 한 부동산 분석가가 밝혔다.
"완공 주택 판매는 주택 구매자가 부담하는 잠재적 인도 위험을 크게 줄이고, 주민의 권익을 보호하며, 업계 생태계를 최적화할 수 있습니다. 장기적으로 주택 시장의 안정적이고 건강한 발전을 촉진하고 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화하는 데 유리합니다."라고 화창증권 분석가 쉬창제가 말했다.
신양은 왜 올해 완공 주택 판매의 "첫발"을 내디뎠을까?
신양시 주택 및 도시농촌개발국 공식 웹사이트의 공고에 따르면, 부동산 시장 안정화를 지속적으로 추진하고 부동산 분야의 시장 중심 리스크를 효과적으로 관리하며, 재고를 소진하고 증분 공급을 통제하기 위해 신양시 주택 및 도시농촌개발국은 "상업용 주택 사전 판매 관리 강화에 관한 여러 조치(시범)"를 초안하여 현재 공개 의견 수렴 중이다. 이 조치의 공개 의견 수렴 기간은 2025년 5월 6일부터 2025년 5월 15일까지다.
앞서 언급한 문서는 6가지 조치를 설명하고 있다. 첫 번째 조치인 "사전 판매 허가 조건 엄격 통제"는 "본 문서 발표 후 신규 양도된 토지의 상업용 주택 개발에 대해 완공 주택 판매를 일률적으로 시행한다."고 명시하고 있다.
동시에 문서는 신규 양도 토지의 시점을 토지 양도 계약 체결일 기준으로 한다고 명확히 밝혔다. "본 조치는 발표일부터 시행되며 중심 도시 지역에 적용된다. 기타 현에서는 이를 참조하여 시행할 수 있다."
"신양이 중심 도시 지역의 신규 양도 부지에 대해 완공 주택 판매를 명시적으로 발표한 것은 최근 전국에서 이 모델을 명확하고 포괄적으로 시행한 최초의 도시입니다."라고 중국지수연구원 정책연구실장 천원징이 말했다.
신양이 중심 도시 지역의 신규 양도 부지에 대해 완공 주택 판매를 전면 시행하기로 선택한 이유에 대해, 이주 중국연구원 부원장 옌웨진은 허난성이 2022년 사전 판매 주택 인도에 어려움을 겪었으며 신양과 같은 도시에서 많은 사례가 발생했다고 분석했다. 따라서 신양이 "신규 양도 토지에 대해 완공 주택 판매를 일률적으로 시행하는" 조치는 기본적으로 사전 판매 모델과 관련된 리스크를 완화하기 위한 새로운 상황에 기반한 것이다.
"사전 판매 모델에서는 개발사의 고레버리지 확장과 자금 횡령과 같은 문제가 프로젝트 지연으로 이어져 주택 구매자의 권익을 심각하게 훼손할 수 있습니다. 신양의 조치는 '리스크 완화, 재고 소진, 증분 공급 통제'를 핵심 목표로 하여 신규 양도 토지에 대한 사전 판매 조건을 엄격히 통제함으로써 사전 판매 주택의 리스크 전이 사슬을 근원에서 차단하는 것을 목표로 합니다. 이는 업계에서 시스템적 리스크를 완화하는 중요한 단계로 간주됩니다."라고 앞서 언급한 업계 분석가가 말했다.
해당 분석가는 신양 시장이 여전히 조정 국면에 있으며 재고 감축 압력이 상당하다고 지적했다. 현재 많은 신규 주택 프로젝트가 이미 완공 주택 판매 상태에 있으며, 신규 정책이 신양의 단기 시장 운영에 미치는 전반적인 영향은 비교적 적다.
옌진진은 이번 신양에서 언급된 완공 주택 판매 모델이 개발사에 더 직접적인 영향을 미칠 것이라고 본다. 부동산 회사들은 토지 취득 시 비용 효율성과 재무 계산을 객관적으로 평가하고 더 잘 파악해야 한다.
이번 신양의 완공 주택 판매 추진은 신규 양도 토지만을 대상으로 하며, 이전 문서 발표 전에 양도된 토지는 기존 규칙에 따라 계속 실행된다는 점에 유의해야 한다.
완공 주택 판매 모델은 전면 시행될 수 있을까?
최근 완공 주택 판매 모델이 시장의 상당한 주목을 받고 있다. 여러 내부자가 일부 고에너지 도시들도 신규 양도 토지에 대한 완공 주택 판매 시범 방법을 연구 중이라고 전했다.
이전에도 전국 여러 지역에서 완공 주택 판매를 적극적으로 탐색하고 추진해 왔다.
천원징은 하이난에서는 2020년 3월 이후 양도된 토지에 건설된 상업용 주거 건물이 모두 완공 주택 판매를 시행하여 5년 이상 시행되었으며, 완공 주택 판매를 시행한 최초의 성이 되었다고 소개했다.
중국지수연구원의 불완전한 모니터링에 따르면, 2022년 말 이후 전국 30개 이상의 성(시)이 완공 주택 판매 관련 정책을 발표했다. 예를 들어, 허페이, 정저우, 창사는 일부 프로젝트를 완공 주택 판매 시범으로 명확히 지정했으며, 징먼은 후베이성에서 완공 주택 판매를 시범 운영하는 유일한 도시다. 올해 4월, 이 도시의 첫 번째 시범 프로젝트 중 하나가 시장에 진입하여 모든 상가가 완판되고 주거 유닛의 80% 이상이 계약되었으며, 다른 프로젝트는 거의 완공 단계로 청약률이 거의 90%에 달한다.
또한 많은 지역에서 완공 주택 판매를 위한 지원 정책을 도입했다. 예를 들어, 간저우의 여러 구와 현은 완공 주택 판매 프로젝트의 토지 양도금 지불 기간을 연장했고, 주장의 여러 구와 현은 완공 주택 판매 프로젝트 구매자에게 취득세 보조금을 제공했으며, 산둥의 여러 지역은 완공 주택 구매를 위한 적립금 대출 한도를 늘렸다.
"장기적인 관점에서 완공 주택 판매 모델은 지속적으로 발전하고 있으며, 그 추세를 무시할 수 없습니다." 국금증권 분석가 치톈후이는 최근 몇 년간 부동산 시장이 지속적으로 하락했으며, 올해 소춘 이후 부동산 데이터가 다시 약화되었다고 본다. 주택 가격의 지속적인 바닥 찾기와 사전 판매 주택에 대한 관망 심리(품질 불량, 권리 보호, 미완공 프로젝트에 대한 우려)가 수요 방출을 제약하여 많은 수요가 중고 주택 시장으로 이동하게 했다.
그는 더 나아가 부동산의 새로운 발전 모델 틀 안에서 상업용 주택은 완전히 시장화되어야 하며, 보이는 그대로를 제공하고 품질로 성공을 결정함으로써 업계 변혁과 업그레이드를 촉진하고 주택 구매자의 신뢰를 재구축해야 한다고 말했다.
"주민의 관점에서 볼 때, 완공 주택 판매는 프로젝트 중단을 피하고, 허위 광고나 정보 비대칭으로 인한 분쟁을 줄이며, 권리 보호 비용을 낮추는 데 도움이 됩니다. 동시에 주민들은 완공 주택 인도를 기다리는 동안 대규모 선납금을 지불할 필요가 없어 재정적 압력을 효과적으로 줄일 수 있습니다."라고 쉬창제가 말했다.
산업 발전의 관점에서, 그는 완공 주택 판매가 산업이 더욱 "제품 주도형"으로 전환하는 것을 촉진하여 부동산 기업이 "고품질 주택" 건설을 우선시하도록 강제할 것이라고 본다. 또한 사전 판매 자금에 대한 의존도를 줄이고, 고레버리지로 인한 과도한 확장을 억제하며, 시스템적 금융 리스크를 완화한다.
그러나 여러 분석가들은 완공 주택 판매가 다른 영향도 초래할 수 있으므로 시범 지역에서 이러한 효과를 상쇄하기 위한 지원 정책 시행이 필요하다고 지적했다. 단기적으로는 전면적인 시행이 없을 것으로 예상된다.
천원징의 견해로는 완공 주택 판매 모델 하에서 여전히 몇 가지 문제가 해결되어야 한다. 첫째, 완공 주택의 판매 시점이 사전 판매 주택보다 늦기 때문에 부동산 기업의 판매 대금 회수 주기가 길어져 재정적 도전이 된다. 둘째, 완공 주택 판매는 어느 정도 신규 주택 공급 규모에 영향을 미칠 것이다. 주택 재고가 비교적 적은 지역의 경우, 지방 정부는 시행 속도와 강도를 정밀하게 통제해야 한다. 셋째, 완공 주택 판매는 금융 기관의 자본 요구 사항도 증가시킬 것이다.
"시장 관점에서, 주택 재고가 많은 도시나 지역에서 완공 주택 판매를 우선적으로 시범 시행하고, 동시에 완공 주택 판매 모델에 적합한 부동산 금융 시스템의 개선을 가속화하여 점진적으로 사전 판매에서 완공 주택 판매로의 전환을 달성하는 것이 좋습니다."라고 천원징이 말했다.