[SMM Analysis] Dari Stok Properti ke Pertumbuhan Daya Komputasi: Kehidupan Kedua untuk Bangunan Pabrik Tua

I. Fenomena: Mengapa Bangunan Pabrik Tua Masuk dalam Daftar Pemilihan Lokasi Daya Komputasi?

Dulu, nilai bangunan pabrik terutama ditentukan oleh lokasi, luas lantai, tinggi langit-langit, dan sewa. Kini, beberapa properti industri yang menganggur diberi fungsi baru: menampung server GPU dan menjadi bagian dari infrastruktur AIDC.

SMM mengetahui melalui pertukaran dengan personel teknis dari sebuah lembaga riset komunikasi Hong Kong bahwa beberapa proyek daya komputasi sedang melakukan survei lapangan secara bersamaan terhadap dua jenis properti yang sudah ada.

Jenis pertama adalahbekas pabrik manufaktur. Bangunan-bangunan ini biasanya memiliki bentang ruang yang besar dan kapasitas beban lantai yang tinggi, dan beberapa masih mempertahankan kondisi distribusi daya sekitar 10MW. Area perkantoran dan fasilitas penunjang yang asli juga berpotensi diubah menjadi ruang operasi, pemantauan, dan ruang pendukung.

Jenis kedua adalahkawasan media tradisional. Beberapa properti ini memiliki infrastruktur komunikasi dan daya yang relatif baik, dan kondisi beban atapnya mungkin juga lebih unggul daripada bangunan komersial biasa, sehingga layak untuk dievaluasi lebih lanjut.

Pergeseran pemilihan lokasi ini bukanlah fenomena yang terisolasi. Pada periode yang sama, pasar sewa daya komputasi juga melepaskan sinyal pertumbuhan permintaan.

Dari 1 September hingga 2 November, indeks harga komposit sewa daya komputasi SMM naik dari 15,273 yuan per kartu per jam menjadi 21,441 yuan per kartu per jam, kenaikan kumulatif sebesar 40,4%. Namun, berdasarkan model dan wilayah, pasar tidak naik secara merata: pada periode yang sama, harga sewa bulanan rata-rata untuk sistem lengkap 4090 di Tiongkok timur naik dari 7.250 yuan per unit per bulan menjadi 8.050 yuan per unit per bulan, kenaikan sebesar 11,0%, sementara harga sewa bulanan rata-rata untuk sistem 910B di wilayah Chengdu-Chongqing turun sebesar 5,5%.

Hal ini menunjukkan bahwa perluasan permintaan daya komputasi tidak berarti kenaikan harga secara bersamaan di semua wilayah dan semua model. Namun, pertumbuhan permintaan secara keseluruhan mendorong rantai industri untuk mencari kembali ruang yang tersedia untuk menampung daya komputasi.

Ketika pusat data yang baru dibangun harus menghadapi serangkaian pekerjaan awal seperti pembebasan lahan, konstruksi sipil, penyambungan daya, serta instalasi mekanikal dan elektrikal,properti-properti tua yang sudah memiliki kondisi bangunan dan infrastruktur tertentu secara alami mulai masuk dalam lanskap pemilihan lokasi yang baru.

II. Sisi Permintaan: Permintaan Inferensi Tumbuh, dan Daya Komputasi Mulai Meluas ke Pinggiran Perkotaan

Mengapa AIDC tidak hanya berfokus pada basis daya komputasi skala besar di wilayah barat, tetapi juga mulai memperhatikan bangunan pabrik tua di sekitar kota?

Kuncinya terletak pada perubahan struktural dalam permintaan daya komputasi.

Tugas pelatihan umumnya dapat diterapkan secara terpusat sampai batas tertentu, dengan persyaratan yang relatif longgar untuk lokasi geografis dan respons waktu nyata; layanan inferensi, terutama aplikasi interaktif untuk pengguna, perlu menyeimbangkan biaya daya komputasi dan kecepatan respons.

Laporan Penilaian Perkembangan Daya Komputasi AI Tiongkok 2026 yang dirilis oleh IDC dan Inspur Information memproyeksikan bahwa skala daya komputasi cerdas Tiongkok akan mencapai 2.576,5 EFLOPS pada tahun 2026, naik 87,9% YoY.

Sementara itu, aplikasi AI meluas dari tanya jawab satu putaran ke tugas Agen yang lebih kompleks. Menurut Laporan Tidak Lengkap tentang Perilaku Pengguna Agen Perkantoran di Tiongkok yang dikutip oleh Economic Daily, pemrograman dan debugging mencakup 38,5% volume tugas, dan penulisan dokumen mencakup 10,1%; kurva panggilan pengguna menunjukkan puncak ganda pada pukul 10 pagi dan pukul 3–4 sore.

Aplikasi semacam itu tidak hanya menghasilkan satu paragraf teks; aplikasi tersebut juga dapat melibatkan penalaran berkelanjutan, pemanggilan alat, eksekusi kode, dan interaksi multi-putaran. Sensitivitas pengguna terhadap waktu respons pun meningkat.

Pembangunan infrastruktur juga mulai merespons pergeseran ini. Pendapat Implementasi tentang Pengembangan Inovatif "AI + Informasi dan Komunikasi" (2026–2028) yang dikeluarkan oleh MIIT mengusulkan bahwa pada tahun 2028, cakupan lingkaran latensi 1 milidetik untuk daya komputasi metropolitan tidak boleh kurang dari 75%.

Ini tidak berarti bahwa semua tugas inferensi harus diselesaikan dalam 1 milidetik; melainkan menunjukkan bahwa jaringan daya komputasi latensi rendah menjadi arah penting dalam pembangunan infrastruktur.

Akibatnya, logika pemilihan lokasi daya komputasi mulai berlapis:

Basis daya komputasi skala besar di Tiongkok barat: lebih cocok untuk pelatihan dan tugas offline yang tidak sensitif terhadap latensi dan dapat dijadwalkan secara terpusat.
Node perkotaan dan pinggiran kota: lebih cocok untuk layanan inferensi interaktif yang perlu dekat dengan pengguna, sistem bisnis, dan sumber data.

Nilai tepi perkotaan tidak hanya terletak pada kedekatannya dengan pengguna, tetapi juga pada pemendekan jarak transmisi jaringan dalam rantai bisnis tertentu.

Bangunan pabrik di tepi perkotaan dapat menjadi ruang fisik untuk menampung simpul-simpul tersebut.

III. Sisi pasokan: pabrik lama tidak hanya menjual ruang, tetapi juga waktu konstruksi

Kekuatan sisi permintaan mendorong daya komputasi ke tepi perkotaan, sementara sisi pasokan menawarkan kemungkinan lain: tidak setiap proyek harus membangun pusat datanya dari nol.

Untuk proyek AIDC, pembangunan baru memerlukan pembebasan lahan, persetujuan perencanaan, konstruksi struktur utama, sambungan listrik, serta instalasi mekanikal dan elektrikal. Bahkan ketika dana dan peralatan tersedia, sebuah proyek mungkin tidak dapat segera menghasilkan daya komputasi yang dapat digunakan.

Sebaliknya, bangunan pabrik yang memenuhi syarat mungkin sudah memiliki beberapa kondisi dasar, seperti struktur utama, fasilitas distribusi listrik, akses jalan, dan dukungan perkantoran. Melalui perkuatan struktur, retrofit mekanikal dan elektrikal, serta penerapan modular, beberapa proyek memiliki peluang untuk mempersingkat siklus konstruksi.

Pasar properti Hong Kong menawarkan sampel pengamatan.

Laporan Properti Hong Kong 2026 yang diterbitkan oleh Departemen Rating dan Valuasi menunjukkan bahwa pada akhir 2025, tingkat kekosongan bangunan pabrik bertingkat di Hong Kong adalah 7,6%, setara dengan area kosong seluas 1,2308 juta m²; harga jual sepanjang tahun turun 15,2%, dan sewa turun 3,0%.

Ini menunjukkan adanya skala tertentu properti industri yang menganggur di pasar lokal. Pada saat yang sama, sumber resmi Hong Kong juga mencatat bahwa luas lantai pusat data yang ada terutama berasal dari konversi dan pembangunan ulang bangunan industri.

Dari pasar properti hingga pembangunan pusat data, bangunan industri yang ada sudah memiliki fondasi tertentu untuk digunakan kembali.

Praktik serupa juga muncul di Tiongkok daratan.

Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Provinsi Hubei mengungkapkan pada bulan Oktober bahwa sebuah proyek di Tiongkok tengah mengubah empat bangunan pabrik lama menjadi wahana daya komputasi publik seluas 32.000 m², dengan daya komputasi tahap pertama sebesar 100P mencapai tingkat utilisasi lebih dari 90% dalam satu tahun beroperasi.

Xinjiang Daily melaporkan pada bulan Juni bahwa proyek lain di Tiongkok barat laut mengubah 14.000 m² bangunan pabrik yang ada menjadi pusat data komputasi cerdas Kelas A, menerapkan 414 kabinet berpendingin cairan 45kW dan mempersingkat masa konstruksi hampir 30% melalui konstruksi modular.

Kedua proyek ini berbeda dalam lokasi geografis, skala konstruksi, dan posisi bisnis, tetapi keduanya mencerminkan arah yang sama: Bangunan yang ada bukan sekadar ruang yang menunggu untuk disewakan; bangunan tersebut juga dapat menjadi wahana konstruksi untuk infrastruktur daya komputasi.

Perlu ditekankan di sini bahwa konversi bangunan pabrik tidak selalu lebih murah daripada pembangunan baru, juga tidak berarti semua proyek dapat mencapai keunggulan jangka waktu konstruksi yang sama. Yang benar-benar menentukan nilai konversi adalah seberapa banyak kondisi yang ada dapat digunakan kembali, dan seberapa banyak infrastruktur yang perlu ditambahkan.

Oleh karena itu, daya saing inti bangunan pabrik tua bukan sekadar sewa murah, melainkan apakah bangunan tersebut dapat mengurangi langkah konstruksi tahap awal dan menghadirkan pasokan daya komputasi yang dapat dioperasikan lebih cepat dari jadwal.

IV. Batasan kemampuan konversi: memiliki bangunan dan daya tidak berarti memiliki pusat data

Bangunan pabrik tua tampak menawarkan banyak keuntungan, tetapi antara bangunan industri dan AIDC masih terdapat serangkaian retrofit rekayasa yang kompleks.

Perhatian khusus perlu diberikan pada hal-hal berikut: Kapasitas distribusi yang ada tidak sama dengan kapasitas daya efektif yang dapat langsung dialokasikan ke peralatan TI.

Meskipun sebuah bangunan pabrik memiliki skala distribusi yang besar, verifikasi lebih lanjut tetap diperlukan terkait keandalan pasokan daya, kapasitas aktual yang tersedia, daya cadangan, dan ruang untuk retrofit sistem distribusi. Untuk peralatan komputasi berkepadatan tinggi, apakah daya dapat disalurkan secara andal ke rak lebih penting daripada besarnya angka kapasitas distribusi yang tertera di pintu masuk bangunan.

Selain itu, konversi AIDC memerlukan penanganan beberapa masalah secara bersamaan:

Struktur bangunan: Dapatkah beban lantai, tinggi langit-langit, grid kolom, dan rute transportasi peralatan mendukung penempatan rak berkepadatan tinggi?
Sistem pasokan daya: Dapatkah pasokan listrik ganda, UPS, pembangkit cadangan, dan sistem distribusi mendukung operasi berkelanjutan?
Sistem pendinginan: Apakah sistem pendingin udara yang ada cocok? Apakah kondisi tersedia untuk menerapkan pendinginan cair, menara pendingin, dan perpipaan terkait?
Proteksi kebakaran dan keselamatan: Apakah kompartemen kebakaran, pemadaman gas, pembuangan asap, dan keselamatan operasional memenuhi persyaratan?
Kondisi jaringan: Apakah akses multi-rute tersedia, dan dapatkah persyaratan latensi serta keandalan layanan target dipenuhi?
Konsumsi energi dan kepatuhan: Dapatkah proyek memenuhi persyaratan konsumsi energi lokal, perlindungan lingkungan, perencanaan, dan pusat data? Dapatkah memenuhi persyaratan PUE di bawah 1,2 untuk pusat data besar?

Spesifikasi Infrastruktur AIDC yang dirilis pada Open AI Infra Summit 2026 memasukkan persyaratan seperti tinggi plafon minimum 6 meter, beban lantai tidak kurang dari 20 kN/m², dan evolusi menuju 300kW per kabinet ke dalam referensi desainnya.

Indikator-indikator ini mencerminkan bahwa infrastruktur daya komputasi kepadatan tinggi menuntut persyaratan yang lebih tinggi pada kondisi bangunan. Untuk bangunan tua yang tidak memenuhi persyaratan, jika diperlukan perkuatan struktural skala besar dan pembangunan ulang fasilitas pasokan listrik dan pendinginan, biaya konversi dapat mendekati biaya konstruksi baru, atau bahkan menghapus keunggulan waktu dan biaya awal.

Perlu juga dibedakan bahwa IDC tradisional berkepadatan rendah dan AIDC berkepadatan tinggi bukanlah jenis permintaan properti yang sama. Bangunan yang sebelumnya dapat menampung server biasa tidak berarti dapat langsung menampung kluster GPU berdaya tinggi.

Ada juga detail yang mudah terlewat di sisi permintaan.

Laporan Agent perkantoran yang disebutkan sebelumnya menunjukkan bahwa hampir 60% konsumsi token terjadi di luar jam kerja reguler. Ini berarti node daya komputasi di tepi kota tidak hanya menangani permintaan perkantoran siang hari pada hari kerja, tetapi juga dapat mencakup tugas Agent yang berjalan terus-menerus di malam hari dan layanan inferensi online lainnya.

Oleh karena itu, proyek tidak dapat direncanakan hanya berdasarkan puncak bisnis siang hari; proyek perlu dirancang sesuai dengan kurva panggilan aktual, jenis bisnis, dan karakteristik beban.

Apakah sebuah bangunan pabrik tua dapat menjadi aset AIDC pada akhirnya bergantung pada apakah bangunan tersebut dapat secara bersamaan memenuhi persyaratan bangunan, daya, pendinginan, jaringan, dan operasional—bukan pada seberapa besar pabrik tersebut dulunya.

V. Pandangan SMM: nilai bangunan pabrik tua terletak pada pengiriman awal daya komputasi yang dapat digunakan

SMM percaya bahwa masuknya properti eksisting ke dalam pemilihan lokasi AIDC mencerminkan pergeseran logika pengembangan infrastruktur daya komputasi: di masa lalu, fokusnya terutama pada investasi tanah, bangunan, dan peralatan; sekarang, siklus pengiriman, daya efektif, dan kondisi jaringan juga harus dimasukkan ke dalam evaluasi aset.

Pertama, manfaat inti dari konversi bangunan pabrik tua adalah pengiriman awal, diikuti oleh penghematan biaya konstruksi sipil.

Untuk proyek daya komputasi, bangunan itu sendiri tidak langsung menghasilkan pendapatan; yang benar-benar menciptakan nilai operasional adalah peralatan daya komputasi yang telah dipasang dan dapat berjalan stabil.

Jika pabrik lama dapat menggunakan kembali struktur utamanya, sebagian fasilitas distribusi listriknya, dan ruang pendukungnya, sehingga mengurangi waktu tunggu konstruksi awal, maka ada peluang untuk menghadirkan pasokan daya komputasi yang dapat dioperasikan lebih cepat dari jadwal.

Terutama pada tahap ketika harga peralatan GPU dan harga sewa daya komputasi berubah dengan cepat, pengoperasian satu kuartal lebih awal dapat memengaruhi tingkat utilisasi peralatan, pendapatan sewa, dan laju pemulihan biaya proyek.

Namun, apakah pengiriman lebih awal dapat diubah menjadi keuntungan juga bergantung pada kedatangan peralatan, pesanan pelanggan, tingkat utilisasi rak, dan operasi aktual; laba yang lebih tinggi tidak dapat disimpulkan hanya dari masa konstruksi yang lebih singkat.

Kedua, AIDC di pinggiran kota dan basis daya komputasi skala besar di Tiongkok barat tidak saling menggantikan; sebaliknya, pembagian kerja bisnis mereka justru semakin jelas.

Yang pertama lebih cocok untuk tugas inferensi yang membutuhkan latensi jaringan dan respons interaktif; yang kedua lebih cocok untuk pelatihan dan tugas offline yang dapat dijadwalkan secara terpusat dan relatif tidak sensitif terhadap latensi.

Di masa depan, infrastruktur daya komputasi mungkin tidak lagi sekadar mengejar skala satu lokasi, melainkan mengalokasikan berbagai jenis sumber daya daya komputasi di berbagai wilayah sesuai kebutuhan bisnis.

Ketiga, penilaian properti perlu menambahkan tiga indikator baru: daya yang tersedia, latensi jaringan, dan siklus pengiriman.

Dulu, evaluasi properti industri terutama melibatkan lokasi, luas, sewa, dan kondisi bangunan; tetapi untuk proyek AIDC, dua bangunan pabrik dengan luas yang sama pada akhirnya dapat membentuk kapasitas daya komputasi yang sangat berbeda karena perbedaan akses listrik, rute jaringan, dan tingkat kesulitan konversi.

Betapapun luasnya area kosong, jika daya efektif yang memadai tidak dapat diperoleh, atau jika biaya tinggi harus dikeluarkan untuk retrofit struktural dan mekanikal-elektrikal, properti tersebut akan sulit diubah menjadi aset daya komputasi yang kompetitif.

Oleh karena itu, nilai properti yang ada tidak boleh ditentukan semata-mata oleh luas bangunan; nilai tersebut juga bergantung pada seberapa besar daya komputasi efektif yang dapat dihasilkan, dan berapa lama konversinya.

VI. Prospek: seberapa jauh dari properti menganggur menuju aset daya komputasi?

Dulu, ketika pabrik berhenti berproduksi, yang tersisa adalah tanah dan bangunan yang menganggur; di masa depan, sebagian di antaranya dapat menjadi simpul dalam jaringan daya komputasi perkotaan.

Namun antara bangunan pabrik dan pusat data terdapat daya, pendinginan, jaringan, dan pesanan. Yang benar-benar bernilai bukanlah area yang dikonversi, melainkan daya komputasi yang dapat disalurkan tepat waktu, beroperasi terus-menerus, dan menghasilkan pendapatan. Dalam jangka pendek (3–6 bulan), lebih banyak proyek properti yang ada diperkirakan akan terlebih dahulu melakukan penilaian bersama atas struktur bangunan, kapasitas daya, dan kondisi jaringan. Untuk bangunan pabrik dengan kondisi dasar yang lebih baik, penerapan mekanikal-elektrikal modular dan retrofit pendinginan cair diperkirakan menjadi jalur penting untuk mempersingkat siklus konstruksi.

Dalam jangka menengah (6–12 bulan), seiring berkembangnya simpul inferensi tepi perkotaan dan basis pelatihan di wilayah barat, kedua jenis infrastruktur tersebut diperkirakan akan membentuk pembagian kerja kolaboratif yang lebih jelas. Pemilihan lokasi daya komputasi akan bergeser dari sekadar membandingkan harga tanah dan listrik menjadi mempertimbangkan secara komprehensif latensi bisnis, konektivitas jaringan, biaya energi, dan efisiensi penyaluran.

Dalam jangka panjang, apakah properti yang ada benar-benar dapat dikonversi menjadi aset daya komputasi yang bernilai masih bergantung pada tiga pertanyaan: apakah pasokan daya komputasi efektif yang stabil dapat terbentuk, apakah pesanan inferensi nyata yang berkelanjutan dapat diperoleh, dan apakah tingkat utilisasi peralatan serta biaya operasional yang wajar dapat dipertahankan.

Mengubah bangunan pabrik lama menjadi pusat data baru tidak hanya mengubah fungsi bangunan, tetapi juga cara nilai aset yang ada dihitung.

Sumber data dan catatan kaliber

Indeks Harga Komposit Sewa Daya Komputasi SMM dan indeks sub-model: 1 September hingga 2 November 2026; harga sewa bulanan dalam yuan per unit per bulan.
IDC dan Inspur Information: Laporan Penilaian Pengembangan Daya Komputasi AI Tiongkok 2026.
Laporan Tidak Lengkap tentang Perilaku Pengguna Agen Perkantoran di Tiongkok dan laporan terkait di Economic Daily pada September 2026.
MIIT: Pendapat Implementasi tentang Pengembangan Inovatif "AI + Informasi dan Komunikasi" (2026–2028).
Departemen Penilaian dan Valuasi Hong Kong: Laporan Properti Hong Kong 2026 dan situs web tematik pusat data.
Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Provinsi Hubei, pengungkapan proyek pada 16 Oktober 2026; Xinjiang Daily, laporan proyek pada 8 Juni 2026.
Spesifikasi publik dari Open AI Infra Summit 2026.

Informasi pertukaran proyek berasal dari diskusi terbaru antara SMM dan personel teknis dari lembaga riset komunikasi Hong Kong, dengan entitas proyek spesifik dianonimkan. Kondisi distribusi daya dan bangunan sekitar level 10MW yang disebutkan dalam artikel merupakan pengamatan kasus spesifik dan tidak mewakili situasi umum semua bangunan pabrik yang ada.