CITIC Securities: Kebijakan Properti Dimasukkan dalam Kerangka Mendorong Konsumsi, Kebijakan Nasional Kemungkinan Akan Diperkenalkan pada April-Mei

Laporan penelitian CITIC Securities menunjukkan bahwa kebijakan penguatan konsumsi yang diperkenalkan oleh berbagai daerah telah memasukkan stabilisasi pasar properti dalam kerangka kebijakan mereka. CITIC Securities percaya bahwa pentingnya industri properti dalam kebijakan penguatan konsumsi tercermin tidak hanya dalam konsumsi yang langsung atau tidak langsung terkait dengan perumahan, tetapi juga dalam dampak signifikan efek kekayaan harga rumah terhadap kepercayaan pendapatan dan kemauan konsumsi warga. Dipercaya bahwa kebijakan nasional akan diperkenalkan pada April-Mei, dan pengembang dengan kemampuan produk kuat serta perusahaan yang memiliki aset operasional berkualitas tinggi memiliki nilai investasi. CITIC Securities juga menyatakan optimisme berkelanjutan terhadap nilai dividen sektor manajemen properti dan komersial. Kunci untuk meningkatkan konsumsi adalah meningkatkan kemauan konsumsi, dan kunci untuk meningkatkan kemauan konsumsi terletak pada peningkatan pendapatan properti warga. Pasar properti merupakan sumber potensial utama pendapatan properti warga. Menurut survei "2019 Survey on the Assets and Liabilities of Urban Households in China" oleh Bank Rakyat China, aset perumahan mencakup lebih dari 70% aset fisik rumah tangga perkotaan di China dan hampir 60% total aset. Data dari Biro Statistik Nasional (NBS) menunjukkan indeks harga rumah baru dan bekas di 70 kota telah turun secara kumulatif 10% dan 17% masing-masing sejak paruh kedua 2021, dan telah menurun MoM selama 22/23 bulan berturut-turut sejak 2023, mempengaruhi harapan warga untuk pelestarian dan peningkatan kekayaan, dan mengurangi pendapatan properti mereka, sehingga mempengaruhi kemauan dan kapasitas konsumsi. Kami percaya tujuan utama stabilisasi pasar properti adalah untuk meningkatkan kepercayaan konsumsi warga, membuat mereka bersedia dan mampu mengonsumsi. Kebijakan penguatan konsumsi yang diperkenalkan oleh berbagai daerah semua mencakup langkah-langkah untuk stabilisasi pasar properti. "Rencana Implementasi Penguatan Konsumsi Provinsi Guizhou (Draf untuk Masukan)" yang diumumkan oleh Komisi Pembangunan dan Reformasi Guizhou pada 18 April, menyebutkan optimasi regulasi pasokan pasar properti, termasuk dimulainya renovasi 30.000 desa perkotaan dan 8.600 rumah kumuh perkotaan pada 2025, serta mendukung perusahaan milik negara setempat untuk membeli perumahan komersial yang sudah jadi untuk digunakan sebagai perumahan terjangkau. Biro Perumahan dan Pembangunan Pedesaan-Kota, Biro Keuangan, dan departemen lainnya di Qingdao telah menerbitkan dokumen seperti "Rencana Implementasi Qingdao untuk Pertukaran Rumah untuk Mendorong Konsumsi Sektor Perumahan (Uji Coba)" dan "Pemberitahuan tentang Langkah-langkah Lebih Lanjut untuk Mendorong Pengembangan Stabil dan Sehat Pasar Properti," yang mencakup pembelian rumah bekas untuk digunakan sebagai perumahan terjangkau dengan subsidi pembelian satu kali 30.000 yuan per unit dan subsidi bunga pinjaman pembelian 2% per tahun, serta memberikan subsidi pembelian rumah 50.000-100.000 yuan untuk keluarga dengan banyak anak. Liaoning, Jinan, dan daerah lainnya juga telah memasukkan stabilisasi konsumsi perumahan dalam kebijakan penguatan konsumsi. Secara keseluruhan, berbagai daerah terus berusaha untuk stabilisasi pasar properti dalam hal dana pensiun, biaya pembelian rumah, dan subsidi pembelian rumah. Meskipun data industri properti Maret menunjukkan tanda-tanda hangat, urgensi pengenalan kebijakan tetap ada. Menurut data NBS, pada Maret 2025, harga rumah baru naik di 24 dari 70 kota besar dan sedang, dan harga bekas (yang lebih baik menghilangkan faktor struktural) naik di 10 kota. Namun, ini masih berarti bahwa mayoritas kota masih dalam tren penurunan harga rumah. Meskipun laju penurunan harga rumah telah menyempit, harus dicatat bahwa harga rumah telah menurun MoM selama 22 bulan berturut-turut sejak Juni 2023 dan telah menurun YoY selama tiga tahun berturut-turut sejak April 2022. Momentum yang terbentuk dari penurunan berkelanjutan harga aset sulit sepenuhnya dibalik hanya dengan beberapa bulan penjualan kuat. Karena fokus utama kebijakan ada pada harga bukan volume, kami percaya pengenalan kebijakan berikutnya tetap mendesak. Data frekuensi tinggi menunjukkan penarikan musiman. Menurut platform perantara terkemuka, per 18 April 2025, rata-rata volume perdagangan 7 hari rumah bekas di 75 kota sampel adalah 3.440 unit, turun 0,4% MoM dan 23,3% dari puncak musim semi kecil. Menurut Indeks Iceberg, per 13 April, harga daftar marginal rumah bekas di empat kota tingkat pertama Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen turun 0,13%, 0,17%, 0,33%, dan 0,25% WoW masing-masing, dengan harga masih menurun perlahan. Volume daftar terus meningkat, dengan kenaikan WoW volume daftar rumah bekas di 141 kota sampel mencapai 0,4% per 18 April, naik 6,4% dari awal tahun, mencerminkan pelepasan permintaan penggantian rumah potensial dan pandangan pesimis warga terhadap kinerja harga rumah jangka menengah. Faktor risiko: Penurunan cepat transaksi properti, penurunan cepat harapan pendapatan warga, dan risiko menurunkan kemauan pembelian rumah. Strategi investasi: Kami percaya bahwa seiring meningkatnya ketidakpastian eksternal, kebijakan untuk memperluas permintaan domestik akan semakin intens, dan properti akan menjadi bagian penting dari kerangka kebijakan penguatan konsumsi. Pentingnya ini tercermin tidak hanya dalam konsumsi yang langsung atau tidak langsung terkait dengan perumahan, tetapi juga dalam dampak signifikan efek kekayaan harga rumah terhadap kepercayaan pendapatan dan kemauan konsumsi warga. Kami percaya bahwa kebijakan nasional akan diperkenalkan pada April-Mei, dan pengembang dengan kemampuan produk kuat serta perusahaan yang memiliki aset operasional berkualitas tinggi memiliki nilai investasi. Kami juga tetap optimis terhadap nilai dividen sektor manajemen properti dan komersial.