Dans le contexte des ajustements continus du marché immobilier, l'intensification de la mise en œuvre des rénovations des villages urbains et des logements vétustes est considérée comme une mesure importante pour promouvoir le développement urbain et stabiliser le marché immobilier. Des régions, dont la province du Guangdong, ont défini des objectifs clairs et des mesures connexes à cet égard.
Selon les informations publiées le 7 mai sur le site Internet officiel du gouvernement provincial du Guangdong, le Guangdong mettra en œuvre un plan d'action spécial pour stimuler la consommation, couvrant des domaines tels que la promotion de l'emploi et de la croissance des revenus des résidents, ainsi que le soutien à la sécurité des résidents et la modernisation de la consommation en vrac.
Pour mieux répondre aux besoins de consommation de logement, le Guangdong a proposé de bien utiliser la politique permettant l'utilisation des obligations spéciales des gouvernements locaux comme capital, en faisant progresser activement et de manière stable les rénovations des villages urbains dans le cadre du nouveau modèle. La province promouvra également solidement la rénovation des vieux quartiers résidentiels, avec pas moins de 600 vieux quartiers qui commenceront à être rénovés en 2025, et lancera le remplacement de 26 500 vieux ascenseurs résidentiels.
Les analystes estiment que les déclarations figurant dans les mesures de stimulation de la consommation concernant une meilleure satisfaction des besoins de consommation de logement impliquent que les politiques liées à l'immobilier sont davantage axées sur la stimulation de la demande intérieure et de la consommation, en fonction des aspirations des gens à de meilleures conditions de vie, libérant ainsi la demande potentielle de consommation de logement. La demande intrinsèque du marché et la dynamique formée dans le processus de satisfaction de cette demande joueront objectivement un rôle dans la stabilisation du marché.
« Intensifier la mise en œuvre des rénovations des villages urbains et des logements vétustes peut non seulement libérer la demande de location et d'achat des jeunes et des nouveaux résidents urbains, mais également répondre aux besoins d'amélioration du logement des résidents urbains existants. Il s'agit de la composante la plus importante de la demande structurelle dans les grandes villes chinoises. Alors que les besoins en matière de logement de la plupart des résidents urbains passent de la disponibilité à la qualité, le confort de vie de certains résidents des villages urbains et des logements vétustes n'a pas été pleinement satisfait. Ce groupe devrait devenir le sujet central et important de la consommation future de logement », a déclaré Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques du logement du Guangdong.
En fait, non seulement le Guangdong, mais aussi le Henan, Shanghai, Chongqing et d'autres régions ont récemment pris des dispositions pour les travaux de rénovation des villages urbains.
Le 17 mars, la Commission du développement et de la réforme de la province du Henan (NDRC) a publié sur son site Web officiel un rapport sur l'exécution du Plan national de développement économique et social 2024 et le projet de Plan national de développement économique et social 2025. En ce qui concerne la construction de villes habitables et résilientes, le rapport indique clairement que le Henan améliorera le mécanisme de promotion de la rénovation urbaine, intensifiera la rénovation des vieux quartiers résidentiels et des villages urbains, mettra en œuvre de manière ordonnée la rénovation et le renforcement des bâtiments urbains, renforcera l'offre de logements abordables dans les villes clés, rénovera 416 villages urbains et 1 459 vieux quartiers résidentiels, et ajoutera 57 000 logements abordables.
Selon les informations publiées le 18 avril sur le site Web officiel de l'Administration municipale du logement de Shanghai, le district de Minhang a tenu une réunion le 16 avril pour faire progresser la rénovation des villages urbains. Au cours de cette réunion, l'administration du logement du district a fait un point sur l'avancement global de la rénovation des villages urbains dans le district et a présenté les objectifs et tâches de travail pour 2025.
Le 28 avril, la Commission du développement et de la réforme de la municipalité de Chongqing a publié un avis sollicitant des commentaires du public sur le « Plan de mise en œuvre du plan d'action spécial de Chongqing pour stimuler la consommation (projet de commentaire) ». En ce qui concerne la promotion du développement sain de la consommation de logements, le plan propose que Chongqing cherchera à obtenir un soutien financier par le biais de multiples canaux pour assurer la construction de logements abordables et de logements locatifs, et continuera à faire progresser la rénovation des villages urbains et des logements vétustes dans les zones urbaines et rurales.
Les analystes de Guolian Minsheng Securities ont noté qu'après que le ministre Ni Hong du ministère du Logement et du Développement urbain et rural a proposé en octobre 2024 de mettre en œuvre un million de rénovations supplémentaires de villages urbains et de logements vétustes par le biais de la réinstallation monétaire, de nombreuses localités ont réagi positivement.
« La réinstallation monétaire pour la rénovation des villages urbains peut améliorer la capacité d'achat de logements des résidents et favoriser la libération de la demande d'amélioration. Avec le soutien de prêts spéciaux, d'obligations spéciales et d'autres financements, il est prévu que de nombreuses villes feront progresser activement cette initiative », ont déclaré les analystes de Guolian Minsheng Securities.
Il convient de mentionner qu'après cinq ans de réduction de la taille de la monétisation de la rénovation des bidonvilles, les effets de marché générés par la rénovation des villages urbains et des vieux quartiers ont de nouveau attiré l'attention.Par conséquent, les chercheurs ont comparé la rénovation des villages urbains à la rénovation des bidonvilles, affirmant que l'expansion de la rénovation des villages urbains ne signifie pas une rénovation des bidonvilles 2.0.
Les chercheurs ont souligné qu'il existait des différences importantes entre la ronde actuelle de rénovation des villages urbains et la précédente ronde de rénovation des bidonvilles en termes d'échelle, de sources de financement et de cycles de rénovation.
Du point de vue de l'échelle, l'équipe de Liu Qinghai, du Département immobilier et construction de Founder Securities, a souligné qu'entre 2014 et 2018, les politiques ont fortement soutenu la réinstallation monétaire pour la rénovation des bidonvilles, fixant des objectifs de 18 millions et 15 millions d'unités sur des périodes de trois ans, respectivement. Au cours de ces cinq années, de 2014 à 2018, 29,12 millions de logements ont été effectivement rénovés à l'échelle nationale. L'objectif actuel de 1 million d'unités pour la rénovation des villages urbains représente une différence d'échelle importante par rapport à la précédente ronde de rénovation des bidonvilles.
L'équipe a également noté que, selon les annonces du gouvernement, au cours de la période du 13e Plan quinquennal (2016-2020), plus de 23 millions de rénovations de bidonvilles ont été lancées à l'échelle nationale, avec un investissement total atteignant environ 7 000 milliards de yuans. Le financement provenait principalement de quatre sources majeures : les instruments financiers à but politique (PSL), les prêts bancaires, les obligations spéciales et les dépenses fiscales générales, avec un ratio de décaissement d'environ 4:3:2:1.
En termes de sources de financement, la précédente ronde de rénovation des bidonvilles reposait principalement sur les PSL (prêts supplémentaires garantis) et les obligations spéciales, tandis que la ronde actuelle de rénovation des villages urbains est incluse dans le champ d'application du soutien aux obligations spéciales des gouvernements locaux. En ce qui concerne les cycles de rénovation, les projets de rénovation des bidonvilles sont généralement d'une échelle relativement petite et impliquent relativement moins de parties prenantes, ce qui entraîne des cycles de rénovation plus courts. En revanche, les projets individuels de rénovation des villages urbains sont plus importants, impliquent plus de parties prenantes et ont des cycles de rénovation plus longs.
Les analystes de Founder Securities estiment que, bien que l'expansion des projets de rénovation des villages urbains dans les villes diffère de la précédente ronde de rénovation des bidonvilles en termes de sources de financement et d'échelle, elle souligne la détermination et l'orientation des autorités supérieures à stabiliser le marché immobilier.
« La rénovation actuelle des villages urbains et la précédente rénovation des bidonvilles visent toutes deux à réduire les stocks, avec une indemnisation monétaire comme principal moyen de réinstallation, et toutes deux ont touché les villes de troisième et quatrième rangs. Par conséquent, l'expansion de la rénovation actuelle des villages urbains devrait entraîner un afflux important de capitaux et de ressources dans les villes de deuxième et troisième rangs, favorisant ainsi la reprise des marchés immobiliers de ces villes et propageant progressivement la tendance de « mettre fin au déclin et rétablir la stabilité » des villes de premier rang vers les villes de deuxième et troisième rangs », a déclaré l'analyste susmentionné.