El informe de investigación de CITIC Securities señala que las políticas para estimular el consumo introducidas por diversas regiones han incluido la estabilización del mercado inmobiliario en sus marcos de política.
CITIC Securities cree que la importancia de la industria inmobiliaria en las políticas de estímulo al consumo no solo se refleja en el consumo directa o indirectamente relacionado con la vivienda, sino también en el impacto significativo del efecto patrimonial de los precios de las viviendas en la confianza y disposición al consumo de los residentes. Se espera que se introduzcan políticas nacionales en abril-mayo, y que los desarrolladores con fuertes capacidades de producto y las empresas que poseen activos operativos de alta calidad tengan valor de inversión. CITIC Securities también expresa un optimismo continuo sobre el valor de dividendos de los sectores de gestión inmobiliaria y comercial.
La clave para estimular el consumo es aumentar la disposición al consumo, y la clave para aumentar la disposición al consumo radica en incrementar los ingresos patrimoniales de los residentes. El mercado inmobiliario es la principal fuente potencial de ingresos patrimoniales de los residentes.
Según la "Encuesta sobre Activos y Pasivos de Hogares Urbanos en China 2019" del Banco Popular de China, los activos inmobiliarios representan más del 70% de los activos físicos de los hogares urbanos chinos y cerca del 60% de los activos totales. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE) muestran que desde la segunda mitad de 2021, los índices de precios de viviendas nuevas y usadas en setenta ciudades han caído acumulativamente un 10% y un 17%, respectivamente, y han estado disminuyendo mes a mes durante veintidós/veintitrés meses consecutivos desde 2023, afectando las expectativas de los residentes sobre la preservación y apreciación de su riqueza, reduciendo aún más sus ingresos patrimoniales, lo que a su vez impacta su disposición y capacidad de consumo. Creemos que el propósito principal de estabilizar el mercado inmobiliario es fortalecer la confianza de los residentes en el consumo, haciéndolos capaces y dispuestos a consumir.
Las políticas para estimular el consumo introducidas por diversas regiones incluyen medidas para estabilizar el mercado inmobiliario.
El "Plan de Implementación para Estimular el Consumo en Guizhou (Borrador para Comentarios)" anunciado por la Comisión de Desarrollo y Reforma de Guizhou el 18 de abril menciona la optimización de la regulación de la oferta del mercado inmobiliario, incluyendo el inicio de la renovación de treinta mil pueblos urbanos y ocho mil seiscientas casas urbanas deterioradas en 2025, y el apoyo a las empresas estatales locales para adquirir viviendas comerciales existentes completadas para usarlas como viviendas asequibles. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Qingdao, la Oficina de Finanzas y otros departamentos han emitido documentos como el "Plan de Implementación de Qingdao para Intercambio de Viviendas para Promover el Consumo en el Sector Inmobiliario (Prueba)" y el "Aviso sobre Medidas Adicionales para Promover el Desarrollo Estable y Saludable del Mercado Inmobiliario", que incluyen la adquisición de viviendas usadas para usarlas como viviendas asequibles con una subvención de adquisición única de treinta mil yuanes por unidad y una subvención de interés de préstamo de adquisición anual del 2%, así como la provisión de subsidios de compra de vivienda de cincuenta mil a cien mil yuanes para familias con varios hijos. Liaoning, Jinan y otras regiones también han incluido la estabilización del consumo de viviendas en sus políticas de estímulo al consumo. En general, las diversas regiones continúan haciendo esfuerzos para estabilizar el mercado inmobiliario en términos de fondos de ahorro, costos de compra de vivienda y subsidios de compra de vivienda.
Aunque los datos de la industria inmobiliaria de marzo mostraron signos de calidez, la urgencia de introducir políticas persiste.
Según los datos de la ONE, en marzo de 2025, los precios de las viviendas nuevas aumentaron en veinticuatro de las setenta ciudades grandes y medianas, y los precios de las viviendas usadas (que eliminan mejor los factores estructurales) aumentaron en diez ciudades. Sin embargo, esto sigue significando que la mayoría de las ciudades aún están en una tendencia a la baja en los precios de las viviendas. Aunque la tasa de declive de los precios de las viviendas se ha estrechado, debe notarse que los precios de las viviendas han estado disminuyendo mes a mes durante veintidós meses consecutivos desde junio de 2023 y han estado disminuyendo año a año durante tres años consecutivos desde abril de 2022. La inercia formada por la caída continua de los precios de los activos es difícil de revertir completamente con solo unos meses de ventas fuertes. Dado que el enfoque principal de la política está en el precio y no en el volumen, creemos que la introducción de políticas posteriores sigue siendo urgente.
Los datos de alta frecuencia muestran un retroceso estacional.
Según las plataformas de intermediarios líderes, hasta el 18 de abril de 2025, el volumen promedio de transacciones de viviendas usadas en setenta y cinco ciudades muestra un descenso del 0,4% mensual y un 23,3% desde el pico de la pequeña primavera. Según el Índice Iceberg, hasta el 13 de abril, los precios marginales de listado de viviendas usadas en las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen cayeron un 0,13%, 0,17%, 0,33% y 0,25% respectivamente, semana a semana, con los precios aún en lento declive. El volumen de listados continúa aumentando, con un aumento semanal del 0,4% en el volumen de listados de viviendas usadas en ciento cuarenta y una ciudades muestra, hasta el 18 de abril, un aumento del 6,4% desde principios de año, reflejando la liberación de la demanda potencial de reemplazo de viviendas y la perspectiva pesimista de los residentes sobre el desempeño medio plazo de los precios de las viviendas.
Factores de riesgo:
Declive rápido en las transacciones inmobiliarias, declive rápido en las expectativas de ingresos de los residentes y el riesgo de arrastrar la disposición a comprar viviendas.
Estrategia de inversión:
Creemos que a medida que aumentan las incertidumbres externas, las políticas para expandir la demanda interna se intensificarán gradualmente, y el sector inmobiliario será una parte importante del marco de políticas de estímulo al consumo. Su importancia no solo se refleja en el consumo directa o indirectamente relacionado con la vivienda, sino también en el impacto significativo del efecto patrimonial de los precios de las viviendas en la confianza y disposición al consumo de los residentes. Creemos que se introducirán políticas nacionales en abril-mayo, y que los desarrolladores con fuertes capacidades de producto y las empresas que poseen activos operativos de alta calidad tienen valor de inversión. También mantenemos un optimismo continuo sobre el valor de dividendos de los sectores de gestión inmobiliaria y comercial.